Mutui: quante variabili?

Il mercato dei mutui offre una moltitudine di prodotti che si differenziano per la composizione della rata, cioè se variabile o fissa, per lo spread deciso dall'istituto di credito e per la durata del rimborso del finanziamento.
Una delle variabili da valutare è sicuramente il piano di ammortamento, cioè quella parte del contratto nella quale il cliente e la banca si accordano sulla formula matematica da utilizzare per definire le rate periodiche che dovranno essere pagate per rimborsare il capitale e gli interessi che su questo capitale sono maturati. Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento.
Il più "comune" è quello francese, nel quale la rata è costante, uniforme nel tempo. All'inizio del rimborso la rata è composta da una quota interessi più alta della quota capitale, ma il mix tra le due si modifica con il tempo: la quota interessi cala e via via cresce quella capitale. Nell'ammortamento all'italiana invece la quota capitale è costante e varia la quota interessi.
Meno conosciuti sono l'ammortamento americano e quello tedesco.
Il primo prevede due voci: infatti il rimborso degli interessi e quello del capitale sono distinti. Si hanno così due tassi, uno per gli interessi sul capitale (la quota capitale resta invariata per tutta la durata dell'ammortamento) e uno associato alla remunerazione di un piano di accumulo con il quale il cliente crea un fondo che sarà utilizzato per ripagare il capitale iniziale.
Il secondo invece è un ammortamento con interessi anticipati: all'inizio si pagano rate composte solo di interessi e in seguito si paga il capitale.

Stefano Pulici

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Mutui: la rata non si fissa

Arrivare a fine mese ultimamente sta diventando una vera e propria impresa per molte famiglie italiane: uno dei principali fattori è l'aumento dei tassi dei mutui.
Varie sono le tipologie di finanziamento. Ma perché gli istituti di credito propongono mutui a rata fissa e tasso e durata variabili? A variare non è la rata, con le immaginabili difficoltà di pagamento in caso di aumento per chi ha stipulato il contratto, ma la durata del mutuo che si allungherà o si abbrevierà di conseguenza alle variazioni di tasso.
Tuttavia pochi sanno che la garanzia della rata bloccata non è assoluta, anche perché di questo dettaglio, peraltro non trascurabile, si fatica a trovare traccia perfino nei fogli informativi degli istituti di credito. Il problema nasce dal fatto che le banche non ammettono in nessun caso la crescita del debito.
Ciò significa che se a causa dell'aumento dei tassi la rata "fissa" non fosse più in grado di rimborsare tutti gli interessi maturati, essa aumenterà comunque.
Altrimenti la conseguenza sarebbe un aumento del debito, peraltro di ben difficile amministrazione, considerato il divieto per le banche di percepire interessi sugli interessi. Alcuni contratti pongono inoltre dei confini all'estensione massima della durata, prevedendo che la rata venga automaticamente adeguata in caso di potenziale superamento del limite.
Insomma la rata è fissa sì, ma solo fino a un certo punto!

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