Bisogna mettere “il mattone” in bolla

Pochi settori come l'immobiliare hanno consentito di creare grandi fortune partendo da poco o, al contrario, causare grandi dissesti da basi apparentemente solide. Le tecniche degli operatori negli anni si sono affinate e hanno mutuato dalla finanza (con cui l'immobiliare va a braccetto) i più fantasiosi vocaboli in lingua inglese. I segreti di base del mestiere sono però sempre gli stessi. La prima parola d'ordine è: acquisti all'ingrosso, vendite al dettaglio. O almeno le vendite al dettaglio devono essere promesse, anche se magari la complessa fase di frammentazione dei lotti la farà qualcun altro. Ovvero, utili dal dettaglio e costi (ma talora anche perdite) all'ingrosso. Un po' come, da qualche tempo, si suoI dire anche per le banche. La seconda chiave del successo e dei guai, è banale ma sempre da ricordare, è la ciclicità del settore. Negli ultimi 20 anni sono stati almeno tre i cicli del mattone, più o meno accentuati e sfasati rispetto all'andamento delle borse. Le grandi fortune, soprattutto quelle che emergono all'improvviso, sono spesso legate a un fortunato timing. A parte gli investitori istituzionali/assicurativi, sino a ieri acquirenti strutturali, sono una relativa minoranza gli immobiliaristi che hanno attraversato con successo più cicli. Pochi i nomi noti, alcuni hanno nei cromosomi l'understatement, visione di lungo termine, prudenza e selettività.
Un terzo aspetto chiave è l'utilizzo della leva finanziaria. L'indebitamento è un elemento chiave non solo per valutare le enormi possibilità di guadagno o di rischio degli investimenti; l'abbinamento debiti/immobili fa anche capire che se il mattone in se è un investimento relativamente sicuro il settore immobiliare, a causa della leva, implica volatilità e rischio. Quando la domanda inizia a salire le possibilità di guadagno e i margini che l'indebitamento consente accelerano il trend; quando inizia a cedere il peso del debito può costringere a uscite rapide, innescando un'altrettanto rapida discesa dei prezzi. Ovviamente, con differenze tra i comparti: residenziale, commerciale, uffici, industriale; L'utilizzo di una leva sempre più spinta oggi è favorito dai tassi di interesse ai minimi storici. Un'analisi più estesa porta peraltro ad affermare che sono i tassi reali e altri trend macroeconomici a risultare determinanti. Negli anni 60-70 i tassi di interesse erano alti, ma chi si fosse indebitato per acquistare immobili (magari a tasso fisso, come allora era più di moda) in un contesto di alta inflazione avrebbe comunque fatto buoni affari. Ma soprattutto in quel periodo i trend demografici, di mobilità legata allo sviluppo industriale e di crescita del reddito delle famiglie erano i veri driver del settore. Driver che almeno oggi non sono così evidenti. La molla oggi prevalente è l'abbondante liquidità. Ma l'approdo finale (famiglie/aziende) dei patrimoni immobiliari non pare solido come in passato. È noto che diversi grandi blocchi immobiliari sono passati per più mani. Di volta in volta riconfezionati, ma sempre scambiati tra operatori specializzati: investitori istituzionali, immobiliaristi, fondi, trader. La porzione di mezzi propri iniziali veri, già di per se limitati, si diluisce a ogni compravendita. Se nella prima operazione il rapporto debito/mezzi propri era 80 a 20 l'estrazione di valore a ogni passaggio ha ridotto progressivamente la base patrimoniale. Tutto ciò è favorito da un quarto elemento. Le operazioni si basano di norma su strutture finanziarie sempre più lunghe e basate su rate di rimborso crescenti nel tempo o bullet alla scadenza. Ciò facilita i guadagni di chi entra per primo. Ma se, come detto, gli immobili non trovano una destinazione finale reale (aziende o famiglie) equilibrata in termini di prezzo o di sostenibilità di affitti in relazione al reddito disponibile i nodi vengono al pettine. Se frazionamento e vendita non hanno successo sino in fondo si tira avanti un po' grazie ai periodi lunghi e ai preammortamenti. Sperando magari che il ciclo riparta. Quando però maturano le rate pesanti sui finanziamenti la bolla può scoppiare. Come noto, le grandi operazioni immobiliari, chiunque ne sia il promotore, sono tutte basate su finanziamenti non recourse. In pratica, il promotore risponde del buon esito dell'operazione solo con la minima porzione di patrimonio che ha allocato a quella specifica iniziativa. Tutti gli immobiliaristi, per esperienza propria o di terzi, hanno imparato bene a utilizzare questa tecnica. Così, gira che ti rigira, sono le banche i veri stakeholders dell'immobiliare; magari anche quando sono state venditrici di patrimoni propri, formalmente ceduti a terzi con effetti apparenti positivi sul proprio conto economico e patrimoniale.