La Bce dà un taglio al tasso

"Yes we can".
Lo slogan del neo presidente statunitense Obama potrebbe essere utilizzato come motto da tutte le famiglie italiane che hanno in essere un mutuo a tasso variabile: ora possono avere una rata più leggera.
Tutto "merito" della decisione di tagliare i tassi di interesse, presa lo scorso 6 novembre dalla Banca centrale europea. Il taglio ha fatto sì che nell'Eurozona i tassi di riferimento siano passati dal 3,75 al 3,25%.
Una riduzione di mezzo punto attuata soprattutto perché "le prospettive di stabilità dei prezzi sono migliorate ulteriormente" e "le aspettative inflazionistiche continueranno a scendere": queste le parole pronunciate da Jean-Claude Trichet nel vertice di Francoforte...

Stefano Pulici
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Como Lake: ora...a far "mattone" sono gli zar

Potrebbe capitare di trovarsi a Los Angeles e percorrere la Bellagio Road, di soggiornare nell'hotel/casinò Bellagio a Las Vegas, oppure ammirare il grattacielo residenziale Bellagio ad Hong Kong.
Bellagio quindi è conosciuta in tutto il mondo per le sue bellezze paesaggistiche e per il suo charme.
Da molti è addirittura considerata la punta di diamante del Lago di Como.
Un borgo di grande fascino, con un mercato immobiliare a sé.
Infatti, grazie al suo prestigio, al fatto che sia una meta ambita da turisti e non solo, le tipiche attività commerciali, ne fanno un luogo in cui gli immobili sembrano non accusare le difficoltà del mattone. Un'isola felice, con ville storiche ed appartamenti, molti d'epoca, che potrebbero far perdere la testa a chiunque. Bellagio è il punto d'incontro delle due sponde comasche del Lago del Lario, che vedono però un mercato differente...

Stefano Pulici

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Tasso variabile: double risk

Circa quattro anni fa "impazzava" la mania del mutuo a tasso variabile, spesso consigliato da molti istituti bancari.
Infatti alla fine del 2007 circa il 75% dei prestiti per comprar casa risultava con la formula del variabile. I dati, forniti da un'indagine effettuata dall'Ufficio Studi della Banca d'Italia, rilevano come ora i finanziamenti a tasso variabile concessi nel 2004 abbiano più del doppio delle probabilità rispetto a quelli a tasso fisso di andare in sofferenza.
Se "Rischio a due" è il titolo di un celebre film con Al Pacino, nella realtà la pellicola è ben diversa: il rischio è unilaterale, ed è massimo per i prestiti erogati nel 2005, quando i tassi di interesse erano ai minimi storici.
Ma da allora la "roulette" del mutuo ha iniziato a girar male: il tasso medio sui finanziamenti variabili è cresciuto dal 3,7% al 6,3% di un mese fa.
I tassi "bassi" e il boom dell'immobiliare hanno fatto sì che nel quadriennio in esame la banche italiane abbiano erogato mutui per 60 miliardi di euro l'anno, anche ad una fascia di clientela finanziariamente più fragile: una sorta di "mini subprime".
Questo ha fatto sì che il rischio medio di sofferenza aumentasse. Infatti come si evince dallo studio di Bankitalia alla fine del 2007 il 3,5% dei mutui aveva registrato un ritardo nel pagamento di una o più rate, l'1,2% era classificato come incagliato e lo 0,63% era andato in sofferenza.
In pratica 5 mutui su cento vivevano una situazione poco felice, ma si può scommettere che dieci mesi dopo la cifra sia ben superiore.

Stefano Pulici

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Il mattone USA risorgerà dalle proprie ceneri?

"Oh, say can you see, by the dawn's early light, what so proudly we hailed at the twilight's last gleaming?" Tradotto: Oh, dì, puoi vedere alle prime luci dell'alba, ciò che così fieramente abbiamo acclamato agli ultimi bagliori del crepuscolo?
Così inizia "The Star Spangled Banner", il glorioso inno degli Stati Uniti.
Ma il mattone statunitense è ben lungi dal vedere l'alba... al momento non vede nemmeno il crepuscolo ma solo il buio della notte.
Tutto deriva dalla nota crisi dei mutui subprime, iniziata nel 2006 e riguardante quei finanziamenti offerti dagli operatori immobiliari anche a persone con caratteristiche di affidabilità molto precarie.
Tale crisi, unita all'aumento spropositato dei tassi, e alla crescita speculativa dei prezzi delle abitazioni, ha fatto sì che i mutuatari non riuscissero più a sostenere i costi delle rate da pagare agli istituti di credito. Ecco il "pasticcio": insolvenze a go go e scoppio della bolla immobiliare.
Infatti il mercato del mattone statunitense è in fase di recessione. Prendendo in considerazione solo il residenziale, l'indice S&P/Case-Shiller dei prezzi delle abitazioni già registrava nel 2007 un forte declino (-8,9% annuo), specialmente in Florida e California.
Nel primo trimestre 2008, l'indice è crollato del 14,1%, ad agosto addirittura è arrivato a -16,6%, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, segnando così un picco negativo record nei venti anni di esistenza del dato. I mercati maggiormente colpiti sono stati quelli dell'area pacifica (-12,7% annuo) oltre ad alcune località (Las Vegas, Miami, Phoenix), che hanno registrato diminuzioni dei prezzi tra il 23 e il 25%.
Per non parlare dei volumi di compravendite che nell'ultimo anno hanno subito una diminuzione del 33%.
Al momento l'uragano "Real Estate" sembra lentamente abbandonare il Nuovo continente. Infatti lo sgonfiamento della bolla dovrebbe riaccendere il motore del mattone. Come la fenice risorge dalle proprie ceneri, sarà proprio dal grande numero di abitazioni pignorate, ricollocate sul mercato quasi sicuramente a prezzi appetibili, che il volume delle compravendite potrebbe rigonfiarsi già entro qualche mese.
Altri flebili segnali positivi arrivano dalla vendita di abitazioni di nuova costruzione, in aumento nell’ultimo mese (+2,7%).
Nessuna illusione però: ci vorrà ancora molto tempo prima che il mercato USA torni in salute.

Stefano Pulici

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Caro direttore

Ho un immobile in regime di comunione dei beni ma il mutuo dal 1990 al 2000
era intestato solo a me visto che in pratica sono stato l’unico a pagarlo, facendovi fronte con la mia retribuzione, visto che mia moglie era ed è casalinga. Ora sto affrontando la fase di separazione coniugale e vorrei sapere se, nella divisione del frutto della vendita dell'immobile, si possa tener conto di quanto io ho pagato per sostenere il mutuo?

L’articolo 177 del c.c. stabilisce quali beni rientrano nella comunione legale tra coniugi. In particolare, fanno parte della comunione “gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio” e “I proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi”.
Nel caso proposto sia l’immobile, acquistato in regime di comunione dei beni, sia la retribuzione percepita dal Lettore nel periodo di comunione, ricadono nella comunione stessa.Il successivo articolo 194 sancisce che la divisione dei beni deve essere effettuata “ripartendo in parti uguali l’attivo e il passivo”.
Pertanto si ritiene che nulla debba essere riconosciuto al Lettore. Il mutuo veniva pagato con parte della sua retribuzione che, tuttavia, alla luce di quanto sopra esposto, ricadeva interamente nella comunione legale. In ogni caso l’ultima parola spetta al Giudice.
Chieda al suo avvocato di sensibilizzare il Giudice su questo problema.

dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei
Dottori Commercialisti di Milano

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Comprar casa senza rischi: notariato e consumatori insiemeper sconfiggere il caro mutui

Notaio. Una figura vista da molte persone come un "burbero signore" incaricato di apporre la sua sottoscrizione e l'impronta del suo sigillo su degli atti, attribuendo loro pubblica fede, in cambio di parcelle molto salate.
Visione completamente distorta da quello che il notaio vuole essere. Oltre a ricoprire la funzione di ufficiale giudiziario, "il notaio è anche una persona al servizio dei cittadini": questo il pensiero di Gianni Verga, Assessore alla Casa del Comune di Milano, espresso lo scorso 22 ottobre nel corso della presentazione al pubblico dell'iniziativa "Comprar Casa senza rischi".
All'interno della sala stampa di Palazzo Marino ha preso il via la seconda edizione dell'iniziativa, promossa dal Consiglio Notarile di Milano, dal Comune di Milano e dalle Associazioni dei Consumatori.
Per capire meglio, in cosa consiste l'iniziativa? Semplicemente i notai del Consiglio notarile di Milano si mettono a completa disposizione del cittadino per aiutarlo a capire meglio il tema di comprar casa a 360 gradi: l'acquisto della abitazione, la stipula del contratto, la rinegoziazione e la portabilità del mutuo.
Proprio la questione mutui è il punto cardine dell'iniziativa di quest'anno. "Caro mutui: cosa fare?" è l'headline dell'appuntamento 2008: un tema, quello dei finanziamenti legati al mondo immobiliare che ora come ora preoccupa molte persone. Oltre al già citato Assessore Verga, sono intervenuti alla presentazione anche Domenico De Stefano, presidente del Consiglio Notarile di Milano, Paolo Martinello, presidente di Altroconsumo, Roberto Anedda di Mutuionline e Antonio Lubrano, giornalista e conduttore della celebre trasmissione "Mi manda Lubrano".
Proprio De Stefano ha tenuto a precisare come i notai, attraverso consulenze gratuite, aiuteranno i cittadini a scacciare qualsiasi dubbio sulla problematica caro-mutui, visti anche i problemi economico-finanziari che hanno investito l'intero pianeta: la rinegoziazione è vista come una zattera di salvataggio per riuscire ad arrivare a fine mese, la portabilità è uno "strumento che può portare dei vantaggi al consumatore, poiché va ad incidere sul bene casa". Un ruolo, quello dei notai, di grande rilevanza per il sociale, come sottolineato anche da Robert J. Shiller, in un passo del libro "Finanza Shock, come uscire dalla crisi dei mutui subprime".
Di sicura rilevanza il momento in cui è stato annunciato e siglato dal Consiglio Notarile di Milano e da Banca Antonveneta, Banca Intesa San Paolo, Banca Popolare di Milano, Ing Direct e Unicredit Banca, il Protocollo di intesa sulla portabilità dei mutui.
Un documento che attesta la volontà di queste banche di guardare al consumatore prendendosi carico dei costi delle procedure notarili. Al Protocollo potranno aderire tutte le banche presenti sul territorio milanese.
Molto interessanti anche le considerazioni di Paolo Martinello. Il suo pensiero, come quello di tutte le associazioni di consumatori, è rivolto al cliente, al consumatore, al vero e proprio protagonista dell'incontro. Martinello sostiene che la normativa sulla portabilità (introdotta da Bersani nel 2007), è stata un'ottima "pensata", una vera e propria ancora di salvataggio per tutti coloro che hanno acceso un mutuo a tasso variabile.
Il problema è che per più di un anno tale provvedimento è stato inapplicato, con molti atteggiamenti ostruzionistici da parte degli istituti bancari. Oggi la portabilità gratuita è una realtà, visto che anche l'Abi si è "svegliata" per far rispettare la normativa.
Per il presidente di Altroconsumo la portabilità del mutuo è importantissima, ci sono molti strumenti per verificare se ci sono migliori opportunità sul mercato, e quindi è corretto che un cittadino posso fare le sue scelte liberamente in quanto "ne va del bilancio familiare". Oltre che per i cittadini la procedura è anche stimolante per le banche o per gli operatori che erogano servizi finanziari, per creare una sana concorrenza del mercato del credito.
Curiosa ma allo stesso tempo molto significativa l'osservazione proposta da Lubrano: "non è che le banche comunque faranno pagare in qualche modo le spese notarili?". "Normale che quel costo in qualche modo il cliente lo dovrà pagare - risponde Martinello - l'importante è che quei costi non diventino delle barriere per i cittadini". Parola di consumatore.
Ora più che mai il ruolo di consulente e assistente del notaio diventa fondamentale.

Stefano Pulici

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Primi in classifica!... nell’evadere le tasse

Dopo le delusioni calcistiche di Euro 2008, finalmente l'Italia può esultare. Chiaramente in modo ironico: siamo il primo Paese europeo nell’evadere le tasse.
Il dato, reso noto dall'Associazione Contribuenti Italiani, ci pone in testa alla classifica con il 23% del prodotto interno lordo sommerso, quindi non dichiarato. Alle nostre spalle si posizionano la Romania con il 21%, la Bulgaria con il 18%, l'Estonia con il 17%, la Slovacchia con il 14%. Ultimi in classifica l'Inghilterra con il 6%, il Belgio con il 5% e chiude la Svezia con il 3%. Da notare come i Paesi più "industrializzati" siano in fondo alla gradutoria.
Tralasciando in questo caso l'aspetto meramente legato agli immobili, non si dichiara al fisco soprattutto l’industria (32% di evasione accertata), i bancari ed il settore assicurativo, che non pagano le tasse nel 28% dei casi, seguiti da commercianti (12%), artigiani (11%), professionisti (9%) e lavoratori indipendenti (8%).
Un problema serio che in un certo qual modo l'Italia si è creata da sé. Infatti dall'ultimo rapporto dell'Ocse, l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico, è emerso che, grazie anche all'aumento delle imposte voluta dalla precedente legislazione, il BelPaese è balzato al sesto posto tra i Paesi più colpiti dal Fisco: la pressione fiscale in Italia si attesta al 43,3% in rapporto al Pil.
Un numero che fa impressione se si pensa, quello che lo Stato offre al cittadino.

Stefano Pulici

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Paghi uno prendi dos, Spagna: la movida dell’immobile

Superiamo le Alpi Marittime, attraversiamo la Francia, scaliamo i Pirenei ed eccoci nella caliente Spagna.
Un terra baciata dal sole, con paesaggi e coste di incredibile bellezza, una delle mete turistiche più apprezzate da tutta l'Europa.
Vi chiederete come mai si stia parlando del Paese Iberico. In particolare spostiamoci in Andalusia, nella splendida Malaga dove si è chiuso da qualche settimana il Salone Immobiliare del Mediterraneo (Simed), durante il quale sono emerse tutte le difficoltà del mercato immobiliare spagnolo.
Infatti dati alla mano, il mercato del mattone nel regno di Juan Carlos è in piena crisi: praticamente potrebbe essere paragonato al toro che viene finito dal matador in una corrida. Rispetto allo stesso periodo del 2007, quest'anno le compravendite di case in Spagna hanno registrato un decremento del 30%.
Secondo l'Ine, l’istituto di statistica spagnolo, i valori indicano che il mercato è sicuramente in grave difficoltà: confrontando, infatti, il dato di giugno con quello del mese di maggio 2008, già considerato "catastrofico", il calo è stato del 5,3%. Le compravendite totali in giugno sono state 47.511, di cui 23.111 di case nuove, con un 16,1% in meno rispetto al 2007 e 24.400 di abitazioni usate, con una caduta del 38,9% rispetto ai dati dello scorso anno.
Partendo da questi pessimi presupposti ecco la novità nata al Simed: l'offerta 2 per 1. Salsa Inmobiliaria, agenzia della Costa del Sol propone, a chi acquisterà una villa a Miraflores del Palo, a pochi chilometri dal mare, un appartamento in regalo. Non stupitevi: non siamo al supermercato ma nel mondo degli immobili.
Evidenziamo però il fatto che la "promozione" si riferisce ad abitazioni di lusso che non scendono sotto il prezzo di 800mila euro. Piuttosto di correre il rischio di un fortissimo ribasso delle quotazioni immobiliari, l'operatore spagnolo ha pensato bene di svendere le case in Costa del Sol per salvare il salvabile.
Infatti in questa zona della Spagna si stimano 24mila alloggi invenduti, con un calo delle compravendite del 70%.
Concludendo possiamo affermare che la situazione dell'immobiliare nel Reino de España è davvero critica: molti operatori sono falliti o stanno avendo grosse difficoltà, e la crisi finanziaria globale attuale non aiuta a risollevare le sorti del mattone.
Riflessione: se anche il mercato delle case di lusso è alle strette...

Stefano Pulici

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