Se ti subaffittano la casa sei fortunato?!

Se nella tua casa, data in affitto a una persona, ne vivono di più in subaffitto, l’avvocato…ti dice di non lamentarti, anzi, che sei pure fortunato. Non ci credete? Sentite questa storia. In una bella giornata di sole decidi di affittare il tuo monolocale a una persona. Con regolare contratto, concessione di fabbricato, 650 euro al mese spese escluse. Sei mesi dopo fai un salto “a casa tua”, in compagnia di un agente immobiliare, perché hai deciso di venderla per avere un immediato guadagno ed ecco che... non ti permettono nemmeno di entrare. E il plurale è d'obbligo se in 35 mq al posto di un letto ce ne sono alcuni di più, per la precisione sei. Se ad accoglierti trovi quattro persone e dell'unico titolare del contratto neanche l'ombra.
Capita anche questo a Milano. Non ci sono soltanto gli abusivi che occupano a suon di porte sfondate alloggi lasciati vuoti per il weekend o, più grave, per un ricovero in ospedale. Pronti a sfoderare la donna incinta, quindi intoccabile dalle forze dell'ordine. C'è anche chi, come Marco N., a settembre affitta un appartamento a un egiziano e a febbraio ne trova sette. “Fino ad ora non mi era mai capitato di dover tornare nell'immobile perché l'affittuario pagava le rate regolarmente e direttamente ai miei genitori. Quando, pochi giorni fa, mi sono presentato per un sopralluogo dell'agenzia immobiliare ho potuto mettere dentro un piede, ma il secondo è rimasto sull’uscio. Non saprei nemmeno dire con precisione in quali condizioni fosse la casa” chiude sconsolato Marco.
Ciò nonostante, in 35 mq, con un cucinotto stile barca e un bagno due metri per uno, sei posti letto non passano inosservati. Così, arrabbiato e con la preoccupazione di tutelarsi verso l'amministrazione condominiale, Marco si è rivolto a un avvocato per chiedere consiglio. E la risposta, sconcertante, è stata più o meno questa: “Ma se ti pagano l'affitto dov'è il problema? Anzi, puoi ritenerti fortunato”. Wow!
Del resto, il condominio in questione, ex-residence, è un “ricettacolo” di illegalità. L'attuale amministratore è un avvocato d'ufficio, e l'acquisto di un immobile in loco è di solito un modo per investire del denaro, non una vera e propria soluzione abitativa. Anche se le cose stanno così, ugualmente sorprende l'invito a una rassegnata accettazione. “Per di più – spiega il povero Marco, nonostante il subaffitto sia piuttosto evidente, dovrei documentarlo con delle prove”.
Per fortuna di Marco, però, il Sunia (Sindacato nazionale unitario inquilini e assegnatari) la pensa diversamente dal suo avvocato: le norme contrattuali, infatti, vietano espressamente che un inquilino affitti a sua volta la casa. E pure che la condivida con altre persone ad insaputa del proprietario. Per cui, anche se si trattasse di semplice ospitalità temporanea, si ha titolo di vietare la presenza di altri inquilini. Esiste il pieno diritto di mandarli via. Insomma, la solita storia tutta italiana.

Il Grand Hotel diventa condominio di lusso

Ecco l’ennesima tendenza che caratterizza il mercato immobiliare di New York: trasformare vecchi Grand Hotel ormai decaduti in condomini di lusso.

Il caso più eclatante è quello dell'Hotel Plaza. Il più famoso albergo della città, che si affaccia su Central Park, ha chiuso bottega lo scorso aprile. La riaprirà, però, a fine 2006 dopo avere cambiato completamente vita. La nuova struttura, infatti, comprenderà 200 lussuosi appartamenti in condominio e 150 camere in residence.
L'investimento, che si aggira attorno al miliardo di dollari, è stato sostenuto dal gruppo Elad Properties, che lo scorso agosto ha acquistato l'albergo per 675 milioni di dollari e che ne spenderà circa 300 per la ristrutturazione.

Ma quello del Plaza non è l'unico caso. Dalle spoglie dell'ex Mayflower Hotel, al numero 15 di Central Park West tra la 61esima e la 62esima strada, sorgerà un nuovo condominio di lusso composto da due torri di 20 e 43 piani. Il progetto di sviluppo, per il quale verranno investiti più di 900 milioni di dollari sta suscitando molto interesse, visto anche che gli appartamenti sono già in vendita.
Il prezzo? Da 3 milioni di dollari per la soluzione da circa 100 metri quadrati e una sola camera, in su.

Caccia alle case di "Cosa nostra"

Dai dati forniti dal centro Pia La Torre, esaminando i 4.825 beni immobili confiscati in tutta Italia ai boss mafiosi, emergono le passioni, le abitudini gli stili di vita e gli investimenti degli uomini appartenenti alle organizzazioni malavitose.

Come non ricordare, ad esempio, le famose maniglie in cristallo della villa corleonese di Totò Riina. In testa ci sono gli appartamenti, 1.660, seguiti dai terreni, 1.124, da garage e box auto, 575. un ruolo importante è anche occupato dalle ville di lusso, dai fabbricati rurali, dai locali commerciali e dagli alberghi. Un patrimonio che ammonta a quasi 480 milioni di euro.

Beni concentrati per lo più nel Meridione e nelle Isole. Gli immobili confiscati che hanno trovato destinazione in tutta Italia risultano essere solo 2.232, per un valore totale di 240 milioni, di cui 765 aspettano di essere consegnati all’ente prescelto, mentre 2.593 aspettano di trovare un nuovo proprietario che sappia valorizzarli e ridar loro una parvenza di onestà.

Gli immobili, infatti, possono essere conservati al patrimonio dello Stato per diventare caserme, oppure possono essere trasferiti al Comune nel quale sono ubicati. Comune che poi ha un anno a disposizione per decidere se amministrarlo direttamente oppure assegnarlo in concessione a titolo gratuito, a comunità, enti o organizzazioni di volontariato. Senza contare che gli immobili potrebbero anche essere venduti, ma qui, dicono i “pentiti”, potrebbe ritornare in gioco la mafia!

L'odontotecnico e il pasticciere

Secondo i “si dice” Andrea Billè, figlio dell'ex presidente di Confcommercio, Sergio, sarebbe socio di Stefano Ricucci. Esisterebbe infatti una scrittura privata che attesta la cessione da parte di quest'ultimo del 20% delle quote della Magiste International nell'ottobre 2004.

Pronta la risposta dell'ex immobiliarista attraverso il suo portavoce: “Andrea Billè è uno dei broker che negli anni scorsi hanno assicurato i dipendenti e le strutture della Magiste e sarebbe prassi comune consegnare ai broker che devono assicurare ingenti capitali una quota di titoli cartolari della società in questione ai fini esclusivamente della stipula del contratto.

Sono questi i titoli rinvenuti negli scatoloni che sarebbero poi stati restituiti alla firma del contratto d'assicurazione”. Non pago ribadisce il concetto con fermezza l’odontotecnico di Zagarolo: “Andrea Billè è un assicuratore ed è prassi dare in garanzia azioni in attesa dei contratti”. Un'operazione da quattro milioni e 400mila euro, perfezionatasi attraverso la vendita di due certificati azionari al portatore da parte della holding lussemburghese che fa capo a Ricucci, indagato a Milano e a Roma per i tentativi di acquisire AntonvenetaeRcs. Andrea Billè ha 32 anni e dai primi accertamenti eseguiti dal Nucleo valutario della Guardia di Finanza risulta che sia il titolare di una filiale romana di un importante gruppo assicurativo.

Dove ha trovato il denaro per entrare in possesso di una parte rilevante della Holding lussemburghese? Si è trattato di una finta cessione per consentire alla Magiste International di alterare i bilanci? Domande a cui finora le Fiamme Gialle non hanno trovato risposte. Ma le verifiche sono appena iniziate e novità potrebbero arrivare da un momento all'altro.

Il Governo sblocca la legge 488

Dal ministro all’Economia Giulio Tremonti è arrivata l’ultima firma al decreto interministeriale che sblocca la riforma dei finanziamenti erogati dalla legge 488.
Dopo l’approvazione del ministro alle Attività Produttive e quello alle Politiche Agricole, anche il Tesoro ha licenziato il provvedimento che riorganizza gli aiuti statali: in sostanza è rivista l’erogazione che si trasforma in prestito sotto forma di conto capitale fino al 50% dell’ammontare dell’investimento agevolabile e la restante parte concessa con credito a tasso agevolato (0,5% annuo) stanziati dalla Cassa Depositi e Prestiti (Dcp) e con finanziamenti al tasso di mercato concessi dalle banche.
Rivista anche la ripartizione dei prestiti su singolo comparto produttivo. Le risorse in dotazione al bando del turismo sono raddoppiate, salendo al 30%, mentre all’industria andrà invece il 50/55%. La restante parte è così destinata poi al comparto del commercio. Nel complesso l’ammontare stanziato per il biennio 2005/2006 è di 7,8 miliardi di euro complessivi.
Tuttavia deve passare ancora del tempo per la pubblicazione dei bandi, inizialmente previsti per la fine di ottobre 2005.
Via libera che trova piena soddisfazione nel ministro alle attività produttive Claudio Scajola. “Premia il lavoro di questi mesi che ha consegnato al 'sistema Italia' uno strumento decisamente più adeguato ed efficace degli anni precedenti", ha spiegato. "Ci siamo mossi nella prospettiva giusta: da un lato lo snellimento delle procedure sempre caratterizzate da assoluta trasparenza e dall'altro una maggiore efficienza del sistema di selezione dei progetti basato su dati oggettivi e concretamente individuabili".

Il fisso torna al minimo

Ocio al tasso fisso! In dodici mesi, infatti, il parametro di riferimento per i finanziamenti a “rischio zero”, il cosiddetto “EurIrs”, si è abbassato e oggi la rata del fisso è più bassa rispetto all’anno scorso, di circa 24 euro, mentre quella del variabile è più elevata di 20 euro.
Anche il differenziale tra fisso e variabile si sta riducendo e la differenza tra le rate è meno “pesante” di dodici mesi or sono, quando arrivava a 200 euro. Oggi tra la rata più conveniente del variabile e quella più costosa del fisso la forbice è di 164 euro.
L’aumento di un quarto di punto del tasso ufficiale di sconto deciso dalla Bce il primo dicembre dell’anno scorso ha comportato la crescita dell’Euribor (il parametro di riferimento del variabile) che è passato dal 2 al 2,25%, però questo rialzo del costo del denaro a breve termine non si è tradotto in un aumento nel lungo termine, anzi diremmo proprio il contrario.
Chi punta sul fisso a 10 anni oggi paga in media 60 euro al mese in più di rata. Se la durata raddoppia la differenza è introno ai 90-100 euro, con la sostanziale differenza che la rata del fisso resta invariata per tutta la durata del mutuo, mentre il variabile è destinato a incrementare.
In questa economia che stenta a ripartire, il settore dei mutui casa continua a farla da padrone. Secondo i dati resi noti due settimane fa da Bankitalia, il mercato dei mutui è cresciuto dell’11,2% e la concorrenza tra le banche è sempre più agguerrita. Per questo chi vuole chiedere un mutuo per comprare la casa, deve confrontare più proposte, perché per importo, tasso e durata uguale si possono trovare anche sostanziali differenze.


Accendere un mutuo. Un volta verificato il tipo di mutuo che meglio incontra le vostre esigenze, il primo parametro da guardare è l’Isc (indicatore sintetico di costo), che alcune banche chiamano ancora nostalgicamente Taeg. Esso indica, in percentuale, il costo globale del mutuo. Il secondo dato da osservare è il tasso applicato, che è composto dal parametro di riferimento (Euribor per il variabile e Irs per il fisso) più lo spread, che rappresenta il margine di guadagno della banca.
Per quanto riguarda il tasso variabile è importante segnalare che alcune banche applicano un Euribor puntuale (per esempio, quello del giorno 10 di ogni mese) o un Euribor calcolato come media degli ultimi 3 o 6 mesi. Questo spiega la non corrispondenza del tasso variabile applicato pur in presenza di uno stesso spread. Il terzo aspetto da guardare è proprio lo spread, che va da un minimo di 0,9 punti percentuali a un massimo di 1,9.

Il signor Tiscali mette la tassa sulle case

Renato Soru, l’inventore di Tiscali, presidente della Regione Sardegna ha deciso di “stangare” i proprietari di seconda casa nell’isola.
Dopo l’approvazione del piano paesaggistico regionale che blocca le nuove costruzioni nelle fasce costiere, Soru ha infatti varato una manovra finanziaria contenente un regime d’imposta più pesante sulle case dei non residenti. Da quest’anno possedere una supervilla sulle coste sarde potrebbe costare molto caro ai vacanzieri continentali: in base a una norma introdotta nella Finanziaria regionale approvata il 27 dicembre scorso dalla Giunta e il cui testo è al momento al vaglio del Consiglio Regionale, le seconde case ricadenti in una fascia costiera fino a 3 km dal mare saranno soggette a un’imposta variabile in base alla superficie: 1500 euro all’anno fino a 60 metri quadrati, 2000 euro fino a 100 mq, 2500 fino a 150 mq e 3000 fino a 200 mq. Al di sopra di questa superficie, ogni metro quadrato lo si paga 150 euro.
Inoltre è anche previsto un rincaro del 20% per le case costruite a una distanza inferiore ai 300 metri dalla riva. Senza contare che anche chi volesse vendere la propria casa vedrebbe il suo importo decurtato del 20% se la casa ha meno di 5 anni, del 25% qualora superasse questo limite.

Il nonno è mort...gage

Maria Domenica S. (nome di fantasia) di Roma, ottantasei anni, da qualche anno costretta a letto da una brutta forma di artrite deformante, potrà raccontare ai nipoti, se la salute glielo permetterà, di essere stata la prima italiana a ottenere l’ormai mitico “mutuo del nonno”. Ex direttrice di una biblioteca del centro della Capitale, la “sciùra Maria” si è fatta prestare, in cambio dell’ipotea sul suo appartamento nel quartiere Nomentano, la somma di 175 mila euro, pari al 37% del valore della sua casa, ovvero 470 mila euro. Il denaro le servirà per curarsi e recidere le dovute assistenze.
Tutto questo è stato possibile grazie all’introduzione nella Finanziaria 2006 del “finanziamento vitalizio ipotecario”, traduzione letterale dell’inglese “reverse mortgage”. Anche se, presto, nel linguaggio comune sarà solamente il mutuo dei nonni.
In Italia, per ora, viene offerto unicamente è Finanza Attiva, intermediario specializzato che fa capo al gruppo Confide. Come funziona, vi chiederete, cari lettori. È presto detto: prendiamo come esempio proprio questa società.
I prestiti di Finanza Attiva sono riservati a qualunque persona abbia superato i 70 anni di età e sia proprietaria di un immobile residenziale. Iscrivendo un’ipoteca sulla casa, si può ottenere un finanziamento d’importo variabile tra il 20 e il 50% del valore dell’abitazione (dipende dall’età del richiedente che arriva fino a un massimo di 89 anni) e compreso tra i 20 e i 350 mila euro. La novità più succosa e appetitosa di questo prodotto consiste nel fatto che la persona che riceve il finanziamento non ha alcun obbligo di rimborso sino a che non passa a miglior vita. Al suo decesso, saranno gli eredi a dover estinguere il prestito, più gli interessi passivi maturati, entro 12 mesi. In che modo? Pagando cash oppure vendendo l’immobile ipotecato e ricevuto in eredità. Se l’ammontare del debito, comprensivo di interessi, supera il valore di mercato dell’immobile, gli eredi dovranno rimborsare soltanto il corrispettivo della vendita. Quanto costa questo prodotto? A carico del debitore ci sono le spese per la perizia sull’abitazione (circa 250 – 300 euro); in più, gli interessi nominali applicati sul capitale da rimborsare sono indicizzati al tasso interbancario europeo Euribor a 12 mesi (a oggi 2,8%), più un differenziale (spread) del 3%. Totale = circa il 5,8%, che arriva al 6,1% se si includono le spese accessorie come quelle notarili.
Si può quindi tranquillamente affermare che il tasso è un filo più alto rispetto a quello dei tradizionali mutui ipotecari, ma decisamente più basso rispetto a quello dei prestiti personali. C’è da considerare, infine, che il prestito per i nonni non è accessibile a tutti: sono esclusi, per esempio, gli immobili con un valore inferiore a 75 mila euro, oppure quelli in zone a elevato rischio sismico, a meno che non ci sia una copertura assicurativa.
Quale sarà il gradimento dei nonni italiani? Questo è ancora presto per dirlo, però, se andiamo Oltremanica scopriamo come i “grandfather” inglesi abbiano accolto questo prodotto con molto entusiasmo.
In pochi anni, infatti, nel Regno Unito hanno fatto ricorso al prestito ipotecario circa l’1,5% degli anziani e a proporre questo tipo di prestiti sono colossi della finanza come Norwich Union e Scottish Window Bank. In Italia la platea di potenziali clienti è sterminata: sono più di otto milioni gli over 65 proprietari di casa. Il mercato, per gli esperti, si aggira sui 150/200 miliardi potenziali. Adesso, però, occorrerebbe riflettere sugli sviluppi futuri che un prodotto come questo potrà suscitare. Quanti figli o nipoti lasceranno che i propri genitori o nonni si indebitino per loro? Quante saranno le richieste di interdizione da parte dei figli nei confronti dei genitori? Siamo così sicuri che le reazioni in Italia saranno simili a quelle dei paesi di matrice britannica (consideriamo che la propensione al debito delle famiglie italiane e britanniche è assai differente: per le prime il rapporto tra debito e patrimonio è pari al 35%, mentre per le altre è superiore di oltre 3 volte, 115%).
Mai come in questo caso ci sentiamo di dire: “ai posteri l’ardua sentenza”.

Comprate case occupate e...

Tanti anni di crescita alle spalle, prezzi alti, offerte deboli, tassi in ripresa. Con questi “chiari di luna”, è ancora l’ora di investire sull’immobiliare? E dove?

Premettendo che in questa fase di mercato la cautela deve essere d’obbligo (nel senso che le buone occasioni bisogna cercarle con cura, pur non mancando) per chi acquista per uso diretto, comprare una casa è ancora una scelta valida perché i tassi sono bassi e aumentano le facilitazioni per l’accesso al credito. Se non si hanno necessità immediate, però, sarebbe meglio aspettare ancora qualche mese, fino all’estate, perché per allora l’offerta sarà più ricca a fronte di prezzi stabili. Sul mercato dovrebbero, infatti, arrivare i molti appartamenti acquistati per investimento e oggi sfitti perché pochi sono in grado di pagare i canoni richiesti.
Su dove comprare, tengono banco sempre le grandi città, specie semicentro e periferie, ma le medie presentano meno rischi, perché i costi crescono più gradualmente e quindi sono soggetti a meno oscillazioni.
Per chi punta all’investimento, invece, naturalmente dalle cifre a disposizione. Chi ha poco, meglio si dirotti subito sui fondi immobiliari, scegliendo quelli con lo sconto sul nav più alto e la durata più bassa possibile. Unica avvertenza, il peso del mattone non deve mai superare il 20-30% del portafoglio investimenti.
I fondi sono anche favorevoli perché grazie al momento propizio del mercato e alle operazioni all’ingrosso, quasi tutti hanno comprato bene, per esempio 2500 euro al metro quadrato per uffici nel centro delle grandi città). E quasi tutti sono anche ben locati, con livelli di redditività interessanti. Anzi, è proprio l’inquilino in questo momento la discriminante che fa di un immobile un investimento più o meno valido. Se paga, e bene, è prezioso, e questa è una logica che comincia a diffondersi anche nel residenziale, dove inoltre una casa occupata si compra, in genere, a sconto.
Tuttavia ci sono anche delle controindicazioni: se i tassi continuano a salire, i rendimenti del 6-7% offerti finora non saranno più così competitivi rispetto ai più tranquilli titoli di stato, con ripercussioni per tutto il comparto. Per chi ha maggiori disponibilità economiche, interessante può essere l’acquisto di piccoli uffici, fino a 200-300 metri quadrati, ma in zone con buona richiesta. Gli affitti non sono molto alti, ma la domanda è in aumento. E a parità di zona, rispetto alle abitazioni, costano il 20% in meno. Oppure piccole palazzine in periferia da ristrutturare e frazionare.
Per chi ha, infine, grosse cifre da investire, fino a 1,2 milioni di euro, una soluzione interessante sono i fondi riservati, che hanno trattamento fiscale favorevole e buona redditività.

Casa dolce Casa

Potrebbe non essere più solo un’utopia. Basta ormai una piccola somma o anche solo la garanzia di un contratto di lavoro a tempo indeterminato oppure una professione autonoma per comprare la prima abitazione. Gli ultimi mutui nati permettono di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell'appartamento desiderato.
Si tratta di prodotti adatti soprattutto alle giovani coppie, famiglie e single che non dispongono di grandi capitali. Normalmente è un prodotto che viene richiesto per una durata che parte dai 20 anni fino ad arrivare a un periodo massimo di 30. Ma sono comunque diverse le garanzie richieste e ci sono dei limiti di durata e di cifra erogabile e i tassi con i quali vengono concessi questi prodotti sono generalmente piuttosto elevati. Dal momento che la normativa sul credito fondiario consente di concedere mutui mai al di sopra dell'80% del valore dell'immobile, per i mutui al 95 o al 100% si paga uno spread aggiuntivo rispetto a quelli tradizionali nel quale è compresa una garanzia fideiussoria.
Le principali banche italiane a concedere un mutuo compreso tra il 95% e il 100% sono Banca Intesa, UniCredit, Unicredit Banca per la Casa, San Paolo Imi, Bnl. L'ultimo prodotto lanciato sul mercato è il Bnl Spensierato a tasso fisso e il Variabile a tasso variabile. Nella versione integrale la banca romana arriva a finanziare fino al 100% di una casa da 300 mila euro con un mutuo di durata trentennale. Ma quanto si paga in più rispetto a un mutuo tradizionale che finanzia fino all'80% dell'importo dell'immobile? Per il mutuo al 95% la maggiorazione contenuta nel tasso è di 12 euro al mese (0,25%), mentre per quello al 100% è di 20 Euro al mese (0,40%). Sia UniCredit, sia la sua controllata Unicredit Banca per la Casa offrono i loro mutui nella versione al 100% e al 95%. UniCredit finanzia mutui fino a tasso sia variabile sia fisso, con durata tra i 10 e i 25 anni, compresi tra i 50mila e 200mila euro. Anche UniCredit Banca per la Casa arriva a finanziare mutui di durata di 25 anni, ma fino a 300 mila euro con spese d'istruttoria e perizia di 800 euro. Da valutare in questo caso che lo spread da sommare all'Euribor oscilla tra 0,10% e 0,50% in più rispetto ai mutui fino al 90%.
Occhio. Quando si sceglie un mutuo che finanzia il 100% o il 95% dell'immobile che si vuole acquistare bisogna sempre guardare con attenzione i tassi che vengono applicati e confrontarli con quelli che prevedono un finanziamento inferiore. Nella scelta dei singoli prodotti è sempre importante chiedere quali sono le spese d'istruttoria, le spese di perizia, le penali in caso di estinzione del mutuo e le garanzie richieste.

Condominio: ci abito se d'autore

Condomini di autore. Da Milano a New York, la il diktat è: basta anonimato. Ormai è certo: se il progetto è di un grosso architetto, il condominio vale di più. E chi compra è persino disposto a pagare di più per assicurarsi un appartamento in un stabile firmato da Calatrava, Libeskind, Meier o Nouvel. Ma se è vero, come assicura l'ultimo supplemento “Style & Design” della rivista Time, che questa tendenza sta cambiando il mercato statunitense del mattone, altrettanto certo è che anche in Italia sembrano manifestarsi le prime avvisaglie di questo trend. Un esempio per tutti: il nuovo complesso Santa Giulia a Milano firmato da Norman Foster. Dieci anni fa, tutto questo non sarebbe stato possibile e le star dell'architettura venivano molto raramente coinvolte nella realizzazione di condomini sia pur di lusso: troppo bizzose o semplicemente troppo care visto che la “firma” incide - secondo gli esperti - per una percentuale che oscilla tra il 2 e il 10% del costo dell'intero progetto. Il punto di non ritorno sembra essere stato tre anni fa quando Richard Meier ha costruito un condominio di lusso (in vetro e cemento), a New York. Dove, all'epoca, un metro quadro d'appartamento costava 22 mila dollari e dove hanno subito comprato Calvin Klein, Nicole Kidman e Martha Stewart (che più tardi avrebbe rivenduto il proprio appartamento per sette milioni di dollari).
Da allora, sembra, che i grandi investitori del settore (da Carley a Trump), abbiano deciso: meno uffici e più condomini purché firmati. Nascono così i progetti di Calatrava per il Fordham Spire Center di Chicago, il condominio di Fort Lauderdale di Michael Graves, gli appartamenti annessi al Museo d'arte e il residence Beauvallon di Denver entrambi di Daniel Libeskind (autore anche di un condominio a Covington nel Kentucky), il building di Jean Nouvel a Soho-New York e quello di Bernard Tschumi a Lower East Side (sempre nella Grande Mela).
C'è, come al solito, chi va però controtendenza. E così Ian Schrager, che in precedenza aveva commissionato progetti a Philippe Starck e Andrée Putmann, per il suo nuovo condominio di Manhattan ha preferito “un disegno più anonimo” bocciando John Pawson e Herzog & De Meuron dicendo che quello che conta non è il nome, ma il fascino del progetto. A lui indirettamente risponde però un altro pezzo grosso del settore come André Balasz: “Quando ho scelto Richard Meier, non l'ho fatto per la fama di Richard, ma perché il suo progetto era il più bello”. Anche se, magari, costava qualche spicciolo in più.

Un mattone fatto a maglia

Un sms che molti hanno ricevuto recentemente diceva così: “Investimenti immobiliari all’estero, con rendita garantita. Chiama Robert Kolmann rel estate allo 0712916425. Visita il sito www.robertkolmann.net. Noi lo abbiamo fatto e abbiamo scoperto che esiste una srl omonima: Robert Kolmann Italia, con sede nelle Marche. L’attività registrata è però quella di…fabbricazione di pullover e cardigan. Nata con questo scopo nel 2002, la srl è stata ceduta dai titolari alla Robert Kolmann real estate e a un italiana, Luciano Battaglia. Capitale sociale? 10 mila euro. Imponente! Chi stia dietro a Robert Kolmann, però, non è dato saperlo. Obiezione: ma quando si compra un immobile è fondamentale sapere chi è il venditore, se è serio, solvibile e se il denaro ha una provenienza trasparente?

Il padrone di "Casa Italia" si finanzia

II ministero dell'Economia ha emesso Patrimonio Uno, il fondo immobiliare pubblico gestito da Bnl Fondi Immobiliari. Banca Intesa, Bnl e Morgan Stanley, le tre banche componenti il fondo costituito formalmente il 30 dicembre, hanno comprato le quote che verranno collocate presso investitori istituzionali nei primi mesi del 2006.
In realtà un piccola pecca c'è: il valore del fondo, 650 milioni di euro, è infatti inferiore alle attese. L'8 novembre, infatti, la commissione parlamentare di controllo sugli enti previdenziali aveva avviato un'indagine conoscitiva dalla quale emergeva che il valore del fondo avrebbe dovuto toccare gli 800 milioni. Tenuto conto che l'attivo dichiarato da Bnl Fondi Immobiliari è di 650 milioni, l'equity di 261 milioni e l'indebitamento di 389 milioni, il valore d'apporto degli immobili dovrebbe attestarsi intorno a 522 milioni, decisamente meno rispetto agli 800 milioni auspicati dal Tesoro.
Nel frattempo un’altra cosa importante è stata fatta: con la finalità di trasformare l’Italia in un ottimo gestore di patrimoni, l'Agenzia del Demanio ha realizzato il primo vero censimento puntuale di tutti i beni edificati e non edificati del patrimonio dello Stato, disponibili, a uso governativo e storico-artistici (con età superiore ai 50 anni). Porti, foreste e aeroporti esclusi. Un'operazione enorme - oltre 25mila beni censiti - che ha richiesto tre anni di lavoro. Il censimento dell'Agenzia del Demanio rimuove qualsiasi dubbio sul cosa lo Stato effettivamente possieda: i beni sono ora numerati, catalogati in 17mila schede che ne indicano dimensioni, tipologia, locazione e georeferenza, stato di conservazione, destinazione d’uso. La mappatura prodotta dal Demanio, relativa alle sole amministrazioni centrali, rappresenta dunque il primo grande passo in avanti per consentire allo Stato di procedere nella direzione di un processo virtuoso di valorizzazione, razionalizzazione e alienazione del patrimonio immobiliare.

L'immobiliare è un'industria

Negli ultimi anni il settore immobiliare è profondamente cambiato ed è diventato una vera e propria industria. L’introduzione dell’euro, la liquidità nei mercati dei capitali, la riduzione dei tassi d’interesse e la crisi dei mercati mobiliari hanno prodotto una crescita del settore immobiliare italiano, in valore assoluto, mediamente del 10% tra il 1998 e il 2002 e del 6,4% tra il 2002 e il 2004. Le grandi operazioni di valorizzazione di parte del patrimonio della pubblica amministrazione (le operazioni Scip1, Scip 2 e il Fondo Immobili Pubblici (FIP) hanno generato proventi da dismissione per un ammontare superiore a 15 miliardi di euro) e delle imprese realizzate, in questi anni, rappresentano la dimostrazione concreta di quanto gli asset immobiliari siano ormai diventati strategici, per diverse ragioni, sia per il mondo corporate sia per quello pubblico. L’internazionalizzazione e la finanziarizzazione del settore hanno portato in Italia operatori, banche e investitori esteri, il cui approccio strategico e operativo ha contribuito ad aumentare la trasparenza del mercato e la diffusione di strumenti finanziari innovativi. La crescente complessità delle operazioni immobiliari (in termini di dimensioni e molteplicità di soggetti coinvolti) ha reso la capacità di individuare gli strumenti di finanziamento più adatti alle nuove esigenze di mercato come fattori critici di successo. Le tipologie di finanziamento cui gli operatori possono far ricorso oggi sono molteplici e consentono di rispondere a tutte le esigenze di funding. Anche per soddisfare le attese di rendimento di investitori sempre più sofisticati, vengono ormai costruite strutture finanziarie utilizzando strumenti di debito con diversi “seniority” (debito senior, second-lean, debito subordinato) a secondo del segmento del settore in cui si opera, della tipologia di operazione e del profilo di cash flow. La finanziarizzazione (con espressione più tecnica “cartolarizzazione”) degli asset immobiliari (conversione di attività immobilizzati in strumenti negoziabili sui mercati dei capitali) ha consentito e consente un’accelerazione dei tempi di trasformazione in liquidità degli attivi. L’elemento centrale, come già accennato, su cui è fondata l’analisi volta a determinare il mix di strumenti da utilizzare è il cash flow della transazione; cash flow opportunamente trattato in funzione di diversi scenari futuri. In linea generale, la definizione della struttura finanziaria e le possibilità di utilizzo di strumenti di finanza immobiliare sono correlate alla tipologia e alle dimensioni, nonché al grado di rischio della transazione/progetto.