L'immobiliare è un'industria

Negli ultimi anni il settore immobiliare è profondamente cambiato ed è diventato una vera e propria industria. L’introduzione dell’euro, la liquidità nei mercati dei capitali, la riduzione dei tassi d’interesse e la crisi dei mercati mobiliari hanno prodotto una crescita del settore immobiliare italiano, in valore assoluto, mediamente del 10% tra il 1998 e il 2002 e del 6,4% tra il 2002 e il 2004. Le grandi operazioni di valorizzazione di parte del patrimonio della pubblica amministrazione (le operazioni Scip1, Scip 2 e il Fondo Immobili Pubblici (FIP) hanno generato proventi da dismissione per un ammontare superiore a 15 miliardi di euro) e delle imprese realizzate, in questi anni, rappresentano la dimostrazione concreta di quanto gli asset immobiliari siano ormai diventati strategici, per diverse ragioni, sia per il mondo corporate sia per quello pubblico. L’internazionalizzazione e la finanziarizzazione del settore hanno portato in Italia operatori, banche e investitori esteri, il cui approccio strategico e operativo ha contribuito ad aumentare la trasparenza del mercato e la diffusione di strumenti finanziari innovativi. La crescente complessità delle operazioni immobiliari (in termini di dimensioni e molteplicità di soggetti coinvolti) ha reso la capacità di individuare gli strumenti di finanziamento più adatti alle nuove esigenze di mercato come fattori critici di successo. Le tipologie di finanziamento cui gli operatori possono far ricorso oggi sono molteplici e consentono di rispondere a tutte le esigenze di funding. Anche per soddisfare le attese di rendimento di investitori sempre più sofisticati, vengono ormai costruite strutture finanziarie utilizzando strumenti di debito con diversi “seniority” (debito senior, second-lean, debito subordinato) a secondo del segmento del settore in cui si opera, della tipologia di operazione e del profilo di cash flow. La finanziarizzazione (con espressione più tecnica “cartolarizzazione”) degli asset immobiliari (conversione di attività immobilizzati in strumenti negoziabili sui mercati dei capitali) ha consentito e consente un’accelerazione dei tempi di trasformazione in liquidità degli attivi. L’elemento centrale, come già accennato, su cui è fondata l’analisi volta a determinare il mix di strumenti da utilizzare è il cash flow della transazione; cash flow opportunamente trattato in funzione di diversi scenari futuri. In linea generale, la definizione della struttura finanziaria e le possibilità di utilizzo di strumenti di finanza immobiliare sono correlate alla tipologia e alle dimensioni, nonché al grado di rischio della transazione/progetto.