Beautiful all'italiana

L'ultimo grido è accendere un mutuo, anche per chi possiede risorse economiche di cui vantarsi. Grazie a tassi d'interesse particolarmente bassi, l'indebitamento non è più vissuto negativamente dalle fasce di clientela benestanti.

La tendenza riguarda il mercato "affluent" in Italia, cioè quello dei clienti delle banche il cui patrimonio è compreso tra 100 mila e 750 mila euro. Non esattamente quello che si può chiamare una difficoltà finanziaria. Eppure i fan dell'indebitamento sono in aumento. Il 15% della clientela retail rientra nell'affluent.

L'identikit di questo tipo di soggetti mostra che il 30-40% è multibancarizzato e rappresenta una bella fetta del prodotto bancario lordo (un miliardo e mezzo di euro di patrimonio, pari al 60%). II 70% del loro patrimonio è investito in risparmio gestito (circa il 45%) e in titoli (circa il 25% ). I clienti affluent producono una redditività media per le banche di circa 98 basis point per anno, mentre gli impieghi pesano per oltre il 2%.

La preferenza per il finanziamento nasce dal fatto di non voler disinvestire il patrimonio per far fronte alle più varie esigenze: dall'acquisto di un appartamento al pagamento di un master per i figli. Prima era quasi un'offesa offrire prodotti di finanziamento a questo tipo di clientela ora, se non si modifica lo scenario dei tassi, è visto come un'opportunità per non intaccare il patrimonio già investito.

Secondo la relazione annuale della Banca d'Italia è aumentata la tendenza all'indebitamento lordo, ma su livelli ancora inferiori a quelli di altri paesi Ue. Spicca il significativo incremento del prestito collegato all'acquisto di beni di consumo (credito al consumo finalizzato). La dinamica della maggiore propensione all'indebitamento si spiega soprattutto con lo scenario favorevole dei tassi di interesse rispetto alle performance degli investimenti e con un livello di reddito familiare in calo in termini di potere di acquisto rispetto agli anni passati.

L'investimento immobiliare a fini di reddito assume sempre maggior valore per la clientela affluent. Infatti si incrementa significativamente la percentuale di acquirenti di immobili già proprietari di prima casa: +11 e +1.5% rispetto al 2004. ll livello dei tassi di interesse sui mutui, la maggiore specializzazione dell'offerta e le nuove forme di finanziamento per l'acquisto dell'immobile, leasing immobiliare, favoriscono l'investimento diretto in immobili, anche come forma di di versificazione della propria asset allocation.

Ma i finanziamenti non vengono utilizzati solo per l'acquisto di case. Secondo l'Assofin nell'ambito del credito al consumo sono stati superati nel 2005 i 45 miliardi di euro, mettendo a segno un +14% rispetto al 2004. E' chiaro che nel caso della clientela affIuent, il finanziamento non è rivolto all'acquisto di televisori ma a soddisfare esigenze più sofisticate. Come supportare l'avvio dell'attività professionale dei figli o finanziare un corso di studi in qualche università straniera.

Assicuràti...che il mutuo sia assicurato

Una scelta su cui riflettere bene quella del mutuo, ma anche un investimento. In un periodo in cui gli affitti sono sempre più salati, sono in tanti a credere che forse l'acquisto sia la best solution.

Grazie all'allungamento delle durate, è possibile trovare mutui con rate "contenute", inferiori al costo di una mensilità di affitto. Una maggior "disponibilità" al rischio? Negli ultimi anni abbiamo assistito a un'inversione di tendenza che ha visto la domanda di mutui a tasso variabile scavalcare quella dei mutui a tasso fisso. Solitamente si ritiene che la scelta tra le due possibilità sia direttamente legata alla propensione al rischio dell'aspirante mutuatario, ma non sempre è così.

Secondo gli operatori del settore sono due, in particolare, le cause di questo fenomeno: il costo del denaro che ha raggiunto i minimi storici e che solo negli ultimi mesi sta risalendo (manovre Bce docet), e un rapporto rata/reddito che ha portato molti a scegliere il variabile perché con il tasso fisso la somma che la banca era disposta a elargire non era sufficiente. Una banca è solita concedere un mutuo se la rata è pari a un terzo del reddito, e, posto che la rata del fisso è superiore quella del variabile, per molti la scelta non è stata una scelta.


Tutelarsi in altro modo. Esistono però le assicurazioni per cautelarsi contro l'imperscrutabilità del futuro e sono molte le banche che propongono coperture assicurative atte a tutelare quello che per molti è l'investimento (con la i maiuscola) della propria vita. Purtroppo la necessità di sintesi e di rimanere all'interno di un preciso spazio non consente di esaminare in dettaglio la copertura di ogni singola assicurazione ed è necessario un attento studio del contratto assicurativo per sapere contro quali rischi è possibile tutelarsi. Vero è che molte banche consentono un pagamento dilazionato del premio per evitare che l'accensione del mutuo, la fase di maggior "dolore" per il cliente, si riveli una strada eccessivamente gravosa e quindi non percorribile.


L'assicurazione è obbligatoria. Per legge l'immobile acquistato e dato in garanzia alla banca deve essere assicurato almeno contro incendio e scoppio (eventi che, fortunatamente non si verificano, se non molto raramente) con costi anche molto diversi tra loro; sono pochi i casi in cui quest'onere non viene fatto gravare sul cliente. Di regola l'assicurazione incendio e scoppio ha una copertura proporzionale. Questo vuol dire che che se la casa comperata oggi (e che vale 100) si incendia tra 10 anni (quando la casa vale il doppio) l'assicurazione considera il valore originario della casa (cioè 100). L'alternativa, che riconosce alla casa il valore che questa ha al momento della "sciagura", viene di norma chiamata a "primo rischio assoluto".


Le assicurazioni facoltative. La maggioranza degli istituti offre l'assicurazione Vita. Alcune banche propongono nei loro pacchetti (come se non bastassero incendi e disgrazie connesse) anche una tutela contro la perdita del posto di lavoro, rischio che, secondo gli analisti, è destinato a diventare "più probabile di un tempo".
Insomma, assicurazione un po' per tutti i gusti e per tutti i rischi, sperando di non doverne mai avere necessità.

Berlusconi fa il cinema a Milano

Una cerimonia in pompa magna per l'inaugurazione dei lavori per la Città del cinema lombardo, che nascerà nell’area dell’ex Manifattura tabacchi a Milano.
Presenti il premier Berlusconi, il vicepremier e ministro dell’Economia Tremonti, il leader della Lega Bossi, Bobo Maroni, il presidente della Regione Formigoni, il sindaco Albertini e diversi consiglieri e assessori regionali. In un’area di 80.000 metri quadrati nasceranno un centro sperimentale di cinematografia, fiction e pubblicità, un polo di conservazione studio e fruizione del patrimonio documentario del '900 milanese e una cittadella per studenti.
“La cinematografia a Milano era aspettata da tanto tempo, adesso la Casa delle Libertà gliel'ha regalata - hanno detto all’unisono Berlusconi e Bossi – È un regalo importante perché potremo raccontare la nostra storia. A parte i posti di lavoro che crea la cinematografia è importante per raccontare la cultura e le idee di un popolo. Questa è una cosa che vedremo nel tempo quanto varrà. E, secondo me, varrà molto”.
“Promuovere il cinema significa innanzitutto valorizzare il nostro capitale più prezioso, quello per il quale la Lombardia è più conosciuta nel mondo: la creatività” ha detto Formigoni alla posa della prima pietra (virtuale) della Città sperimentale di cinematografia.
La formazione è sicuramente il cuore di questo progetto: l'investimento sulla persona, la trasmissione della conoscenza e delle competenze rappresentano l'investimento più importante per lo sviluppo anche in questo settore. Il presidente lombardo ha ricordato che la Regione finanzierà interamente il progetto con 8 milioni di euro.
Questi i peana dei politici. Attori e registi però frenano. Il loro portavoce è il mitico Jerry Calà, il famoso allenatore di Bud Spencer, nel divertentissimo Bomber: “Ma perché il cinema arrivi davvero a Milano, bisognerebbe avere strutture per la produzione. Possiamo augurarci che la scuola sia un primo passo verso un obiettivo più ambizioso”. D’accordo su questo punto Paolo Vari, autore e regista, di “Fame chimica”. “Nella crisi del cinema a Milano c’è una corresponsabilità di pubblico e privato”.
La Città del Cinema, infine, fa parte di un’operazione che sull’area dell’ex Manifattura porterà case sul 50% della superficie e un ipermercato nel restante 20%.

Quanto costa l'atipico

Nell'anno appena trascorso i lavoratori "atipici" interessati ad accendere un mutuo hanno iniziato a trovare diritto di cittadinanza presso le banche italiane. Con qualche prodotto ad hoc e tassi non sempre convenienti. Questo perchè prestare denaro a un Co.co.pro è ovviamente più rischioso rispetto a un lavoratore assunto a tempo indeterminato. E la copertura di questo rischio avviene con la richiesta di interessi più elevati e l'accensione di polizze assicurative. Ma interessi più elevati di quanto? Si prenda come esempio un mutuo di 100mila euro da ripagare in 20 anni. Tra le offerte migliori a tasso fisso per i lavoratori "tradizionali" c'è il 4,82% di Mutuo Arancio e il 4,85% di Banca Woolwich , che per l'atipico offre invece il 5,70%: una maggiorazione del 17,5%. Migliore l'offerta di Banca di Roma, la prima ad accorgersi degli atipici, che propone un tasso fisso sui 20 anni del 5,12%. Discorso simile sul variabile. Tra i migliori c'è ancora Ing con il 3,44% e il 3,49% di UniCredit Banca per la Casa con Basic Web. Contro, per esempio, il 4,69% Ge Money Bank, superiore del 36,3% sul migliore variabile. Ma quanto vale il mercato dei mutui per questa "classe" di lavoratori? La domanda potenziale di lavoratori e immigrati sui mutui casa - tra cinque anni un esercito di almeno 9 milioni di persone - potrebbe garantire in Italia un indotto di 35 miliardi di euro di nuovi flussi cumulati nel periodo 2006-2010. Un numero non da poco, anche se sarebbe opportuno quantificare quanto le banche rischiano in più prestando soldi ai lavoratori atipici. I numeri sembrano dare ragione alle banche stesse. La perdita attesa per i segmenti normali del mercato dei mutui che fanno riferimento a clienti con contratti a tempo indeterminato è pari allo 0,3 per cento. Sugli atipici e gli immigrati questo valore quadruplica all'1,2 per cento. Significa allora che per queste categorie sarebbe giustificato un tasso maggiorato del 300%? Attenzione: il prezzo applicato a un prodotto creditizio ha due componenti: il costo di base del finanziamento, che fa riferimento ai tassi interbancari e che rimane identico per tutti, e poi il costo del credito collegato al rischio implicito. Ebbene, solo parlando di questa ultima componente è giustificato un tasso più elevato. Quindi 4 volte più caro, stando a queste stime. Nel pedigree del buon lavoratore a tempo determinato, qualora questo chiedesse un mutuo, devono esserci poi alcune caratteristiche sulle quali non è possibile derogare: per esempio non superare i 35 anni di età, avere un contratto in essere al momento della richiesta del mutuo e aver lavorato per almeno 18-36 mesi.

Se ti subaffittano la casa sei fortunato?!

Se nella tua casa, data in affitto a una persona, ne vivono di più in subaffitto, l’avvocato…ti dice di non lamentarti, anzi, che sei pure fortunato. Non ci credete? Sentite questa storia. In una bella giornata di sole decidi di affittare il tuo monolocale a una persona. Con regolare contratto, concessione di fabbricato, 650 euro al mese spese escluse. Sei mesi dopo fai un salto “a casa tua”, in compagnia di un agente immobiliare, perché hai deciso di venderla per avere un immediato guadagno ed ecco che... non ti permettono nemmeno di entrare. E il plurale è d'obbligo se in 35 mq al posto di un letto ce ne sono alcuni di più, per la precisione sei. Se ad accoglierti trovi quattro persone e dell'unico titolare del contratto neanche l'ombra.
Capita anche questo a Milano. Non ci sono soltanto gli abusivi che occupano a suon di porte sfondate alloggi lasciati vuoti per il weekend o, più grave, per un ricovero in ospedale. Pronti a sfoderare la donna incinta, quindi intoccabile dalle forze dell'ordine. C'è anche chi, come Marco N., a settembre affitta un appartamento a un egiziano e a febbraio ne trova sette. “Fino ad ora non mi era mai capitato di dover tornare nell'immobile perché l'affittuario pagava le rate regolarmente e direttamente ai miei genitori. Quando, pochi giorni fa, mi sono presentato per un sopralluogo dell'agenzia immobiliare ho potuto mettere dentro un piede, ma il secondo è rimasto sull’uscio. Non saprei nemmeno dire con precisione in quali condizioni fosse la casa” chiude sconsolato Marco.
Ciò nonostante, in 35 mq, con un cucinotto stile barca e un bagno due metri per uno, sei posti letto non passano inosservati. Così, arrabbiato e con la preoccupazione di tutelarsi verso l'amministrazione condominiale, Marco si è rivolto a un avvocato per chiedere consiglio. E la risposta, sconcertante, è stata più o meno questa: “Ma se ti pagano l'affitto dov'è il problema? Anzi, puoi ritenerti fortunato”. Wow!
Del resto, il condominio in questione, ex-residence, è un “ricettacolo” di illegalità. L'attuale amministratore è un avvocato d'ufficio, e l'acquisto di un immobile in loco è di solito un modo per investire del denaro, non una vera e propria soluzione abitativa. Anche se le cose stanno così, ugualmente sorprende l'invito a una rassegnata accettazione. “Per di più – spiega il povero Marco, nonostante il subaffitto sia piuttosto evidente, dovrei documentarlo con delle prove”.
Per fortuna di Marco, però, il Sunia (Sindacato nazionale unitario inquilini e assegnatari) la pensa diversamente dal suo avvocato: le norme contrattuali, infatti, vietano espressamente che un inquilino affitti a sua volta la casa. E pure che la condivida con altre persone ad insaputa del proprietario. Per cui, anche se si trattasse di semplice ospitalità temporanea, si ha titolo di vietare la presenza di altri inquilini. Esiste il pieno diritto di mandarli via. Insomma, la solita storia tutta italiana.

Il Grand Hotel diventa condominio di lusso

Ecco l’ennesima tendenza che caratterizza il mercato immobiliare di New York: trasformare vecchi Grand Hotel ormai decaduti in condomini di lusso.

Il caso più eclatante è quello dell'Hotel Plaza. Il più famoso albergo della città, che si affaccia su Central Park, ha chiuso bottega lo scorso aprile. La riaprirà, però, a fine 2006 dopo avere cambiato completamente vita. La nuova struttura, infatti, comprenderà 200 lussuosi appartamenti in condominio e 150 camere in residence.
L'investimento, che si aggira attorno al miliardo di dollari, è stato sostenuto dal gruppo Elad Properties, che lo scorso agosto ha acquistato l'albergo per 675 milioni di dollari e che ne spenderà circa 300 per la ristrutturazione.

Ma quello del Plaza non è l'unico caso. Dalle spoglie dell'ex Mayflower Hotel, al numero 15 di Central Park West tra la 61esima e la 62esima strada, sorgerà un nuovo condominio di lusso composto da due torri di 20 e 43 piani. Il progetto di sviluppo, per il quale verranno investiti più di 900 milioni di dollari sta suscitando molto interesse, visto anche che gli appartamenti sono già in vendita.
Il prezzo? Da 3 milioni di dollari per la soluzione da circa 100 metri quadrati e una sola camera, in su.

Caccia alle case di "Cosa nostra"

Dai dati forniti dal centro Pia La Torre, esaminando i 4.825 beni immobili confiscati in tutta Italia ai boss mafiosi, emergono le passioni, le abitudini gli stili di vita e gli investimenti degli uomini appartenenti alle organizzazioni malavitose.

Come non ricordare, ad esempio, le famose maniglie in cristallo della villa corleonese di Totò Riina. In testa ci sono gli appartamenti, 1.660, seguiti dai terreni, 1.124, da garage e box auto, 575. un ruolo importante è anche occupato dalle ville di lusso, dai fabbricati rurali, dai locali commerciali e dagli alberghi. Un patrimonio che ammonta a quasi 480 milioni di euro.

Beni concentrati per lo più nel Meridione e nelle Isole. Gli immobili confiscati che hanno trovato destinazione in tutta Italia risultano essere solo 2.232, per un valore totale di 240 milioni, di cui 765 aspettano di essere consegnati all’ente prescelto, mentre 2.593 aspettano di trovare un nuovo proprietario che sappia valorizzarli e ridar loro una parvenza di onestà.

Gli immobili, infatti, possono essere conservati al patrimonio dello Stato per diventare caserme, oppure possono essere trasferiti al Comune nel quale sono ubicati. Comune che poi ha un anno a disposizione per decidere se amministrarlo direttamente oppure assegnarlo in concessione a titolo gratuito, a comunità, enti o organizzazioni di volontariato. Senza contare che gli immobili potrebbero anche essere venduti, ma qui, dicono i “pentiti”, potrebbe ritornare in gioco la mafia!

L'odontotecnico e il pasticciere

Secondo i “si dice” Andrea Billè, figlio dell'ex presidente di Confcommercio, Sergio, sarebbe socio di Stefano Ricucci. Esisterebbe infatti una scrittura privata che attesta la cessione da parte di quest'ultimo del 20% delle quote della Magiste International nell'ottobre 2004.

Pronta la risposta dell'ex immobiliarista attraverso il suo portavoce: “Andrea Billè è uno dei broker che negli anni scorsi hanno assicurato i dipendenti e le strutture della Magiste e sarebbe prassi comune consegnare ai broker che devono assicurare ingenti capitali una quota di titoli cartolari della società in questione ai fini esclusivamente della stipula del contratto.

Sono questi i titoli rinvenuti negli scatoloni che sarebbero poi stati restituiti alla firma del contratto d'assicurazione”. Non pago ribadisce il concetto con fermezza l’odontotecnico di Zagarolo: “Andrea Billè è un assicuratore ed è prassi dare in garanzia azioni in attesa dei contratti”. Un'operazione da quattro milioni e 400mila euro, perfezionatasi attraverso la vendita di due certificati azionari al portatore da parte della holding lussemburghese che fa capo a Ricucci, indagato a Milano e a Roma per i tentativi di acquisire AntonvenetaeRcs. Andrea Billè ha 32 anni e dai primi accertamenti eseguiti dal Nucleo valutario della Guardia di Finanza risulta che sia il titolare di una filiale romana di un importante gruppo assicurativo.

Dove ha trovato il denaro per entrare in possesso di una parte rilevante della Holding lussemburghese? Si è trattato di una finta cessione per consentire alla Magiste International di alterare i bilanci? Domande a cui finora le Fiamme Gialle non hanno trovato risposte. Ma le verifiche sono appena iniziate e novità potrebbero arrivare da un momento all'altro.

Il Governo sblocca la legge 488

Dal ministro all’Economia Giulio Tremonti è arrivata l’ultima firma al decreto interministeriale che sblocca la riforma dei finanziamenti erogati dalla legge 488.
Dopo l’approvazione del ministro alle Attività Produttive e quello alle Politiche Agricole, anche il Tesoro ha licenziato il provvedimento che riorganizza gli aiuti statali: in sostanza è rivista l’erogazione che si trasforma in prestito sotto forma di conto capitale fino al 50% dell’ammontare dell’investimento agevolabile e la restante parte concessa con credito a tasso agevolato (0,5% annuo) stanziati dalla Cassa Depositi e Prestiti (Dcp) e con finanziamenti al tasso di mercato concessi dalle banche.
Rivista anche la ripartizione dei prestiti su singolo comparto produttivo. Le risorse in dotazione al bando del turismo sono raddoppiate, salendo al 30%, mentre all’industria andrà invece il 50/55%. La restante parte è così destinata poi al comparto del commercio. Nel complesso l’ammontare stanziato per il biennio 2005/2006 è di 7,8 miliardi di euro complessivi.
Tuttavia deve passare ancora del tempo per la pubblicazione dei bandi, inizialmente previsti per la fine di ottobre 2005.
Via libera che trova piena soddisfazione nel ministro alle attività produttive Claudio Scajola. “Premia il lavoro di questi mesi che ha consegnato al 'sistema Italia' uno strumento decisamente più adeguato ed efficace degli anni precedenti", ha spiegato. "Ci siamo mossi nella prospettiva giusta: da un lato lo snellimento delle procedure sempre caratterizzate da assoluta trasparenza e dall'altro una maggiore efficienza del sistema di selezione dei progetti basato su dati oggettivi e concretamente individuabili".

Il fisso torna al minimo

Ocio al tasso fisso! In dodici mesi, infatti, il parametro di riferimento per i finanziamenti a “rischio zero”, il cosiddetto “EurIrs”, si è abbassato e oggi la rata del fisso è più bassa rispetto all’anno scorso, di circa 24 euro, mentre quella del variabile è più elevata di 20 euro.
Anche il differenziale tra fisso e variabile si sta riducendo e la differenza tra le rate è meno “pesante” di dodici mesi or sono, quando arrivava a 200 euro. Oggi tra la rata più conveniente del variabile e quella più costosa del fisso la forbice è di 164 euro.
L’aumento di un quarto di punto del tasso ufficiale di sconto deciso dalla Bce il primo dicembre dell’anno scorso ha comportato la crescita dell’Euribor (il parametro di riferimento del variabile) che è passato dal 2 al 2,25%, però questo rialzo del costo del denaro a breve termine non si è tradotto in un aumento nel lungo termine, anzi diremmo proprio il contrario.
Chi punta sul fisso a 10 anni oggi paga in media 60 euro al mese in più di rata. Se la durata raddoppia la differenza è introno ai 90-100 euro, con la sostanziale differenza che la rata del fisso resta invariata per tutta la durata del mutuo, mentre il variabile è destinato a incrementare.
In questa economia che stenta a ripartire, il settore dei mutui casa continua a farla da padrone. Secondo i dati resi noti due settimane fa da Bankitalia, il mercato dei mutui è cresciuto dell’11,2% e la concorrenza tra le banche è sempre più agguerrita. Per questo chi vuole chiedere un mutuo per comprare la casa, deve confrontare più proposte, perché per importo, tasso e durata uguale si possono trovare anche sostanziali differenze.


Accendere un mutuo. Un volta verificato il tipo di mutuo che meglio incontra le vostre esigenze, il primo parametro da guardare è l’Isc (indicatore sintetico di costo), che alcune banche chiamano ancora nostalgicamente Taeg. Esso indica, in percentuale, il costo globale del mutuo. Il secondo dato da osservare è il tasso applicato, che è composto dal parametro di riferimento (Euribor per il variabile e Irs per il fisso) più lo spread, che rappresenta il margine di guadagno della banca.
Per quanto riguarda il tasso variabile è importante segnalare che alcune banche applicano un Euribor puntuale (per esempio, quello del giorno 10 di ogni mese) o un Euribor calcolato come media degli ultimi 3 o 6 mesi. Questo spiega la non corrispondenza del tasso variabile applicato pur in presenza di uno stesso spread. Il terzo aspetto da guardare è proprio lo spread, che va da un minimo di 0,9 punti percentuali a un massimo di 1,9.

Il signor Tiscali mette la tassa sulle case

Renato Soru, l’inventore di Tiscali, presidente della Regione Sardegna ha deciso di “stangare” i proprietari di seconda casa nell’isola.
Dopo l’approvazione del piano paesaggistico regionale che blocca le nuove costruzioni nelle fasce costiere, Soru ha infatti varato una manovra finanziaria contenente un regime d’imposta più pesante sulle case dei non residenti. Da quest’anno possedere una supervilla sulle coste sarde potrebbe costare molto caro ai vacanzieri continentali: in base a una norma introdotta nella Finanziaria regionale approvata il 27 dicembre scorso dalla Giunta e il cui testo è al momento al vaglio del Consiglio Regionale, le seconde case ricadenti in una fascia costiera fino a 3 km dal mare saranno soggette a un’imposta variabile in base alla superficie: 1500 euro all’anno fino a 60 metri quadrati, 2000 euro fino a 100 mq, 2500 fino a 150 mq e 3000 fino a 200 mq. Al di sopra di questa superficie, ogni metro quadrato lo si paga 150 euro.
Inoltre è anche previsto un rincaro del 20% per le case costruite a una distanza inferiore ai 300 metri dalla riva. Senza contare che anche chi volesse vendere la propria casa vedrebbe il suo importo decurtato del 20% se la casa ha meno di 5 anni, del 25% qualora superasse questo limite.

Il nonno è mort...gage

Maria Domenica S. (nome di fantasia) di Roma, ottantasei anni, da qualche anno costretta a letto da una brutta forma di artrite deformante, potrà raccontare ai nipoti, se la salute glielo permetterà, di essere stata la prima italiana a ottenere l’ormai mitico “mutuo del nonno”. Ex direttrice di una biblioteca del centro della Capitale, la “sciùra Maria” si è fatta prestare, in cambio dell’ipotea sul suo appartamento nel quartiere Nomentano, la somma di 175 mila euro, pari al 37% del valore della sua casa, ovvero 470 mila euro. Il denaro le servirà per curarsi e recidere le dovute assistenze.
Tutto questo è stato possibile grazie all’introduzione nella Finanziaria 2006 del “finanziamento vitalizio ipotecario”, traduzione letterale dell’inglese “reverse mortgage”. Anche se, presto, nel linguaggio comune sarà solamente il mutuo dei nonni.
In Italia, per ora, viene offerto unicamente è Finanza Attiva, intermediario specializzato che fa capo al gruppo Confide. Come funziona, vi chiederete, cari lettori. È presto detto: prendiamo come esempio proprio questa società.
I prestiti di Finanza Attiva sono riservati a qualunque persona abbia superato i 70 anni di età e sia proprietaria di un immobile residenziale. Iscrivendo un’ipoteca sulla casa, si può ottenere un finanziamento d’importo variabile tra il 20 e il 50% del valore dell’abitazione (dipende dall’età del richiedente che arriva fino a un massimo di 89 anni) e compreso tra i 20 e i 350 mila euro. La novità più succosa e appetitosa di questo prodotto consiste nel fatto che la persona che riceve il finanziamento non ha alcun obbligo di rimborso sino a che non passa a miglior vita. Al suo decesso, saranno gli eredi a dover estinguere il prestito, più gli interessi passivi maturati, entro 12 mesi. In che modo? Pagando cash oppure vendendo l’immobile ipotecato e ricevuto in eredità. Se l’ammontare del debito, comprensivo di interessi, supera il valore di mercato dell’immobile, gli eredi dovranno rimborsare soltanto il corrispettivo della vendita. Quanto costa questo prodotto? A carico del debitore ci sono le spese per la perizia sull’abitazione (circa 250 – 300 euro); in più, gli interessi nominali applicati sul capitale da rimborsare sono indicizzati al tasso interbancario europeo Euribor a 12 mesi (a oggi 2,8%), più un differenziale (spread) del 3%. Totale = circa il 5,8%, che arriva al 6,1% se si includono le spese accessorie come quelle notarili.
Si può quindi tranquillamente affermare che il tasso è un filo più alto rispetto a quello dei tradizionali mutui ipotecari, ma decisamente più basso rispetto a quello dei prestiti personali. C’è da considerare, infine, che il prestito per i nonni non è accessibile a tutti: sono esclusi, per esempio, gli immobili con un valore inferiore a 75 mila euro, oppure quelli in zone a elevato rischio sismico, a meno che non ci sia una copertura assicurativa.
Quale sarà il gradimento dei nonni italiani? Questo è ancora presto per dirlo, però, se andiamo Oltremanica scopriamo come i “grandfather” inglesi abbiano accolto questo prodotto con molto entusiasmo.
In pochi anni, infatti, nel Regno Unito hanno fatto ricorso al prestito ipotecario circa l’1,5% degli anziani e a proporre questo tipo di prestiti sono colossi della finanza come Norwich Union e Scottish Window Bank. In Italia la platea di potenziali clienti è sterminata: sono più di otto milioni gli over 65 proprietari di casa. Il mercato, per gli esperti, si aggira sui 150/200 miliardi potenziali. Adesso, però, occorrerebbe riflettere sugli sviluppi futuri che un prodotto come questo potrà suscitare. Quanti figli o nipoti lasceranno che i propri genitori o nonni si indebitino per loro? Quante saranno le richieste di interdizione da parte dei figli nei confronti dei genitori? Siamo così sicuri che le reazioni in Italia saranno simili a quelle dei paesi di matrice britannica (consideriamo che la propensione al debito delle famiglie italiane e britanniche è assai differente: per le prime il rapporto tra debito e patrimonio è pari al 35%, mentre per le altre è superiore di oltre 3 volte, 115%).
Mai come in questo caso ci sentiamo di dire: “ai posteri l’ardua sentenza”.

Comprate case occupate e...

Tanti anni di crescita alle spalle, prezzi alti, offerte deboli, tassi in ripresa. Con questi “chiari di luna”, è ancora l’ora di investire sull’immobiliare? E dove?

Premettendo che in questa fase di mercato la cautela deve essere d’obbligo (nel senso che le buone occasioni bisogna cercarle con cura, pur non mancando) per chi acquista per uso diretto, comprare una casa è ancora una scelta valida perché i tassi sono bassi e aumentano le facilitazioni per l’accesso al credito. Se non si hanno necessità immediate, però, sarebbe meglio aspettare ancora qualche mese, fino all’estate, perché per allora l’offerta sarà più ricca a fronte di prezzi stabili. Sul mercato dovrebbero, infatti, arrivare i molti appartamenti acquistati per investimento e oggi sfitti perché pochi sono in grado di pagare i canoni richiesti.
Su dove comprare, tengono banco sempre le grandi città, specie semicentro e periferie, ma le medie presentano meno rischi, perché i costi crescono più gradualmente e quindi sono soggetti a meno oscillazioni.
Per chi punta all’investimento, invece, naturalmente dalle cifre a disposizione. Chi ha poco, meglio si dirotti subito sui fondi immobiliari, scegliendo quelli con lo sconto sul nav più alto e la durata più bassa possibile. Unica avvertenza, il peso del mattone non deve mai superare il 20-30% del portafoglio investimenti.
I fondi sono anche favorevoli perché grazie al momento propizio del mercato e alle operazioni all’ingrosso, quasi tutti hanno comprato bene, per esempio 2500 euro al metro quadrato per uffici nel centro delle grandi città). E quasi tutti sono anche ben locati, con livelli di redditività interessanti. Anzi, è proprio l’inquilino in questo momento la discriminante che fa di un immobile un investimento più o meno valido. Se paga, e bene, è prezioso, e questa è una logica che comincia a diffondersi anche nel residenziale, dove inoltre una casa occupata si compra, in genere, a sconto.
Tuttavia ci sono anche delle controindicazioni: se i tassi continuano a salire, i rendimenti del 6-7% offerti finora non saranno più così competitivi rispetto ai più tranquilli titoli di stato, con ripercussioni per tutto il comparto. Per chi ha maggiori disponibilità economiche, interessante può essere l’acquisto di piccoli uffici, fino a 200-300 metri quadrati, ma in zone con buona richiesta. Gli affitti non sono molto alti, ma la domanda è in aumento. E a parità di zona, rispetto alle abitazioni, costano il 20% in meno. Oppure piccole palazzine in periferia da ristrutturare e frazionare.
Per chi ha, infine, grosse cifre da investire, fino a 1,2 milioni di euro, una soluzione interessante sono i fondi riservati, che hanno trattamento fiscale favorevole e buona redditività.

Casa dolce Casa

Potrebbe non essere più solo un’utopia. Basta ormai una piccola somma o anche solo la garanzia di un contratto di lavoro a tempo indeterminato oppure una professione autonoma per comprare la prima abitazione. Gli ultimi mutui nati permettono di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell'appartamento desiderato.
Si tratta di prodotti adatti soprattutto alle giovani coppie, famiglie e single che non dispongono di grandi capitali. Normalmente è un prodotto che viene richiesto per una durata che parte dai 20 anni fino ad arrivare a un periodo massimo di 30. Ma sono comunque diverse le garanzie richieste e ci sono dei limiti di durata e di cifra erogabile e i tassi con i quali vengono concessi questi prodotti sono generalmente piuttosto elevati. Dal momento che la normativa sul credito fondiario consente di concedere mutui mai al di sopra dell'80% del valore dell'immobile, per i mutui al 95 o al 100% si paga uno spread aggiuntivo rispetto a quelli tradizionali nel quale è compresa una garanzia fideiussoria.
Le principali banche italiane a concedere un mutuo compreso tra il 95% e il 100% sono Banca Intesa, UniCredit, Unicredit Banca per la Casa, San Paolo Imi, Bnl. L'ultimo prodotto lanciato sul mercato è il Bnl Spensierato a tasso fisso e il Variabile a tasso variabile. Nella versione integrale la banca romana arriva a finanziare fino al 100% di una casa da 300 mila euro con un mutuo di durata trentennale. Ma quanto si paga in più rispetto a un mutuo tradizionale che finanzia fino all'80% dell'importo dell'immobile? Per il mutuo al 95% la maggiorazione contenuta nel tasso è di 12 euro al mese (0,25%), mentre per quello al 100% è di 20 Euro al mese (0,40%). Sia UniCredit, sia la sua controllata Unicredit Banca per la Casa offrono i loro mutui nella versione al 100% e al 95%. UniCredit finanzia mutui fino a tasso sia variabile sia fisso, con durata tra i 10 e i 25 anni, compresi tra i 50mila e 200mila euro. Anche UniCredit Banca per la Casa arriva a finanziare mutui di durata di 25 anni, ma fino a 300 mila euro con spese d'istruttoria e perizia di 800 euro. Da valutare in questo caso che lo spread da sommare all'Euribor oscilla tra 0,10% e 0,50% in più rispetto ai mutui fino al 90%.
Occhio. Quando si sceglie un mutuo che finanzia il 100% o il 95% dell'immobile che si vuole acquistare bisogna sempre guardare con attenzione i tassi che vengono applicati e confrontarli con quelli che prevedono un finanziamento inferiore. Nella scelta dei singoli prodotti è sempre importante chiedere quali sono le spese d'istruttoria, le spese di perizia, le penali in caso di estinzione del mutuo e le garanzie richieste.

Condominio: ci abito se d'autore

Condomini di autore. Da Milano a New York, la il diktat è: basta anonimato. Ormai è certo: se il progetto è di un grosso architetto, il condominio vale di più. E chi compra è persino disposto a pagare di più per assicurarsi un appartamento in un stabile firmato da Calatrava, Libeskind, Meier o Nouvel. Ma se è vero, come assicura l'ultimo supplemento “Style & Design” della rivista Time, che questa tendenza sta cambiando il mercato statunitense del mattone, altrettanto certo è che anche in Italia sembrano manifestarsi le prime avvisaglie di questo trend. Un esempio per tutti: il nuovo complesso Santa Giulia a Milano firmato da Norman Foster. Dieci anni fa, tutto questo non sarebbe stato possibile e le star dell'architettura venivano molto raramente coinvolte nella realizzazione di condomini sia pur di lusso: troppo bizzose o semplicemente troppo care visto che la “firma” incide - secondo gli esperti - per una percentuale che oscilla tra il 2 e il 10% del costo dell'intero progetto. Il punto di non ritorno sembra essere stato tre anni fa quando Richard Meier ha costruito un condominio di lusso (in vetro e cemento), a New York. Dove, all'epoca, un metro quadro d'appartamento costava 22 mila dollari e dove hanno subito comprato Calvin Klein, Nicole Kidman e Martha Stewart (che più tardi avrebbe rivenduto il proprio appartamento per sette milioni di dollari).
Da allora, sembra, che i grandi investitori del settore (da Carley a Trump), abbiano deciso: meno uffici e più condomini purché firmati. Nascono così i progetti di Calatrava per il Fordham Spire Center di Chicago, il condominio di Fort Lauderdale di Michael Graves, gli appartamenti annessi al Museo d'arte e il residence Beauvallon di Denver entrambi di Daniel Libeskind (autore anche di un condominio a Covington nel Kentucky), il building di Jean Nouvel a Soho-New York e quello di Bernard Tschumi a Lower East Side (sempre nella Grande Mela).
C'è, come al solito, chi va però controtendenza. E così Ian Schrager, che in precedenza aveva commissionato progetti a Philippe Starck e Andrée Putmann, per il suo nuovo condominio di Manhattan ha preferito “un disegno più anonimo” bocciando John Pawson e Herzog & De Meuron dicendo che quello che conta non è il nome, ma il fascino del progetto. A lui indirettamente risponde però un altro pezzo grosso del settore come André Balasz: “Quando ho scelto Richard Meier, non l'ho fatto per la fama di Richard, ma perché il suo progetto era il più bello”. Anche se, magari, costava qualche spicciolo in più.

Un mattone fatto a maglia

Un sms che molti hanno ricevuto recentemente diceva così: “Investimenti immobiliari all’estero, con rendita garantita. Chiama Robert Kolmann rel estate allo 0712916425. Visita il sito www.robertkolmann.net. Noi lo abbiamo fatto e abbiamo scoperto che esiste una srl omonima: Robert Kolmann Italia, con sede nelle Marche. L’attività registrata è però quella di…fabbricazione di pullover e cardigan. Nata con questo scopo nel 2002, la srl è stata ceduta dai titolari alla Robert Kolmann real estate e a un italiana, Luciano Battaglia. Capitale sociale? 10 mila euro. Imponente! Chi stia dietro a Robert Kolmann, però, non è dato saperlo. Obiezione: ma quando si compra un immobile è fondamentale sapere chi è il venditore, se è serio, solvibile e se il denaro ha una provenienza trasparente?

Il padrone di "Casa Italia" si finanzia

II ministero dell'Economia ha emesso Patrimonio Uno, il fondo immobiliare pubblico gestito da Bnl Fondi Immobiliari. Banca Intesa, Bnl e Morgan Stanley, le tre banche componenti il fondo costituito formalmente il 30 dicembre, hanno comprato le quote che verranno collocate presso investitori istituzionali nei primi mesi del 2006.
In realtà un piccola pecca c'è: il valore del fondo, 650 milioni di euro, è infatti inferiore alle attese. L'8 novembre, infatti, la commissione parlamentare di controllo sugli enti previdenziali aveva avviato un'indagine conoscitiva dalla quale emergeva che il valore del fondo avrebbe dovuto toccare gli 800 milioni. Tenuto conto che l'attivo dichiarato da Bnl Fondi Immobiliari è di 650 milioni, l'equity di 261 milioni e l'indebitamento di 389 milioni, il valore d'apporto degli immobili dovrebbe attestarsi intorno a 522 milioni, decisamente meno rispetto agli 800 milioni auspicati dal Tesoro.
Nel frattempo un’altra cosa importante è stata fatta: con la finalità di trasformare l’Italia in un ottimo gestore di patrimoni, l'Agenzia del Demanio ha realizzato il primo vero censimento puntuale di tutti i beni edificati e non edificati del patrimonio dello Stato, disponibili, a uso governativo e storico-artistici (con età superiore ai 50 anni). Porti, foreste e aeroporti esclusi. Un'operazione enorme - oltre 25mila beni censiti - che ha richiesto tre anni di lavoro. Il censimento dell'Agenzia del Demanio rimuove qualsiasi dubbio sul cosa lo Stato effettivamente possieda: i beni sono ora numerati, catalogati in 17mila schede che ne indicano dimensioni, tipologia, locazione e georeferenza, stato di conservazione, destinazione d’uso. La mappatura prodotta dal Demanio, relativa alle sole amministrazioni centrali, rappresenta dunque il primo grande passo in avanti per consentire allo Stato di procedere nella direzione di un processo virtuoso di valorizzazione, razionalizzazione e alienazione del patrimonio immobiliare.

L'immobiliare è un'industria

Negli ultimi anni il settore immobiliare è profondamente cambiato ed è diventato una vera e propria industria. L’introduzione dell’euro, la liquidità nei mercati dei capitali, la riduzione dei tassi d’interesse e la crisi dei mercati mobiliari hanno prodotto una crescita del settore immobiliare italiano, in valore assoluto, mediamente del 10% tra il 1998 e il 2002 e del 6,4% tra il 2002 e il 2004. Le grandi operazioni di valorizzazione di parte del patrimonio della pubblica amministrazione (le operazioni Scip1, Scip 2 e il Fondo Immobili Pubblici (FIP) hanno generato proventi da dismissione per un ammontare superiore a 15 miliardi di euro) e delle imprese realizzate, in questi anni, rappresentano la dimostrazione concreta di quanto gli asset immobiliari siano ormai diventati strategici, per diverse ragioni, sia per il mondo corporate sia per quello pubblico. L’internazionalizzazione e la finanziarizzazione del settore hanno portato in Italia operatori, banche e investitori esteri, il cui approccio strategico e operativo ha contribuito ad aumentare la trasparenza del mercato e la diffusione di strumenti finanziari innovativi. La crescente complessità delle operazioni immobiliari (in termini di dimensioni e molteplicità di soggetti coinvolti) ha reso la capacità di individuare gli strumenti di finanziamento più adatti alle nuove esigenze di mercato come fattori critici di successo. Le tipologie di finanziamento cui gli operatori possono far ricorso oggi sono molteplici e consentono di rispondere a tutte le esigenze di funding. Anche per soddisfare le attese di rendimento di investitori sempre più sofisticati, vengono ormai costruite strutture finanziarie utilizzando strumenti di debito con diversi “seniority” (debito senior, second-lean, debito subordinato) a secondo del segmento del settore in cui si opera, della tipologia di operazione e del profilo di cash flow. La finanziarizzazione (con espressione più tecnica “cartolarizzazione”) degli asset immobiliari (conversione di attività immobilizzati in strumenti negoziabili sui mercati dei capitali) ha consentito e consente un’accelerazione dei tempi di trasformazione in liquidità degli attivi. L’elemento centrale, come già accennato, su cui è fondata l’analisi volta a determinare il mix di strumenti da utilizzare è il cash flow della transazione; cash flow opportunamente trattato in funzione di diversi scenari futuri. In linea generale, la definizione della struttura finanziaria e le possibilità di utilizzo di strumenti di finanza immobiliare sono correlate alla tipologia e alle dimensioni, nonché al grado di rischio della transazione/progetto.

"Ciccio che pasticcio"

Il viandante che andava lungo il Biviere di Lentini… se domandava, per ingannare la noia…: “Qui di chi è?” sentiva rispondersi: “Di Mazzarò”. Questo è l’inizio di una bellissima novella di Verga, che potrebbe tranquillamente essere riproposta oggi, a più di un secolo di distanza, per un altro siciliano: il pasticcere di Messina, Sergio Billè. Adesso, infatti, si dici che, come tutti gli abitanti dell’isola, l’ex presidente di Confcommercio, sia uno attaccato alla roba. E soltanto a uno attaccato alla roba poteva venire in mente, come è venuto in mente a Billè, di “autosospendersi temporaneamente”. Poiché gli era arrivato l’avviso di garanzia, e poiché la Confcommercio non è la Banca d’Italia - e Billè non è Fazio - i nervi hanno ceduto un po’ prima e ha fatto il suo passo il 15 di dicembre. Ma, siccome la roba è la roba, si è “autosospeso” e, se il concetto non fosse chiaro, “temporaneamente”. Però, poi, a quelli troppo attaccati alla roba come Billè - con tutta la munificenza natalizia, per carità, come i cannoli deliziosi della sua pasticceria messinese recapitati agli amici più o meno altolocati - il destino riserva lo sputtanamento pubblico, un po’ moralista e un po’ pornografico. Il 19 dicembre hanno perquisito la sua casa di via dell’Ara Coeli e prima ancora di costatare cosa ci fosse al suo interno, hanno messo nero su bianco nei verbali, la mastodontica pigione di 110 mila euro annui, addebitati all’ente. Sembra debba accadere sempre così a quelli troppo attaccati alla roba:gli aprono le porte e gliela gettano dal balcone. Quattro milioni di euro in arredamento: cassapanche, vetrinette, trumeau, candelabri, vassoi, argenteria varia e, come se non bastasse, quadri. Senza contare il vil denaro, inteso come stipendio: salario da mega direttore commerciale di fantozziana memoria: un milione e centocinquemila euro, al netto delle ritenute. Come giustificarli? Si può dire che tecnicamente Billè è stato finora il gran capo dei commercianti, un piccolo stato di 4 milioni di abitanti, e di elettori, che Billè conduce dal 1995. Auguriamo a Billè di non fare la fine del buon Mazzarò!

La “Consorteria” all'italiana

L’immagine che più calza con quanto è avvenuto in questi mesi è quella di uno scontro forsennato tra due armate di orchi crudeli e sembra presa di sana pianta dal Kolossal cinematografico del «Signore degli anelli». E, guarda caso, questa immagine di uno spot pubblicitario di Capitalia si conclude con un motto che potrebbe essere condiviso dai due nemici implacabili che si sono combattuti, Cesare Geronzi e il soccombente Gianpiero Fiorani: «Tutto può cambiare, basta immaginare». Anche il manifesto per il Natale affisso in tutte le città d’Italia dall’Antonveneta, l’obiettivo fallito da Fiorani, sembra ironico nei confronti dell’ex-enfant prodige della Banca Popolare di Lodi: «Fantastici regali ti aspettano in Antonveneta con amici vincenti». Già, questi slogan oggi appaiono sarcastici e sovrastano le macerie di una guerra tra poteri finanziari che ora rischia di riversarsi sulle istituzioni politiche. Gli uomini di maggiore esperienza in Parlamento, quelli che già hanno vissuto atmosfere pesanti individuano una diversità tra ieri e oggi.
C’è una grande differenza - racconta Clemente Mastella che ha vissuto la prima e la seconda Repubblica - tra Tangentopoli e questi scandali: nel ‘92 erano i politici che per finanziarsi chiedevano tangenti; adesso sono i gruppi finanziari che pagano per mettere in piedi delle lobby. E’ il segno che la politica non conta niente». Un’analisi che accetta anche uno dei principali consiglieri di Silvio Berlusconi, Fabrizio Cicchitto: «Oggi i politici coinvolti sono quattro straccioni. E’ una lobby che aveva messo in piedi Fiorani per condizionare le scelte del Parlamento o per proteggersi. Una lobby come tante, come quella dei farmacisti o degli inserzionisti” Sono gli ultimi spari di una battaglia che si è consumata. L’altro ieri Prodi e Rutelli hanno telefonato a Fassino lanciando segnali di pace: «Stiamo attenti, per evitare che questa vicenda crei problemi in campagna elettorale». Già, la guerra è finita e il suo esito è nelle confidenze che ieri il Governatore, Antonio Fazio, ha regalato ad un amico: «Non credo che uscirà presto da Bankitalia un ok all’operazione Bnl-Unipol: con le inchieste di queste settimane ora l’intera operazione è sub judice nel vero senso della parola». Sembra un epitaffio sui progetti di Consorte. Del resto non è la prima volta che lo scontro politico ha sullo sfondo il controllo delle risorse finanziarie. Bettino Craxi, ad esempio, ingaggiò una guerra sulla tangente Eni-Petromin perché erano i finanziamenti con cui Claudio Signorile voleva imporsi nel Psi. «Sono - è il commento sintetico del ministro dell’Interno, Pisanu - i ricorsi della storia».

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Manichini impiccati anche a Milano?!

Manichini impiccati e appesi per le strade di Roma e in alcune province del Lazio. Sotto ai fantocci la scritta: “Trent’anni di mutuo”, “Vivevo in una casa”, “Sfratto esecutivo”. Come firma il sito internet “Mutuo sociale”, espressione di un movimento di estrema destra che con questo atto annuncia una raccolta di firme per una legge d’iniziativa popolare tesa a ottenere il mutuo sociale. L’idea, come spiegato da un comunicato emesso il 16 gennaio, dopo che i carabinieri avevano identificato quattro giovani intenti ad appendere manichini, è “una legge che impegni le regioni a costruire su terreni demaniali case pubbliche da vendere a prezzo di costo, 80 mila euro ad appartamento, a tutti gli italiani non proprietari di casa”.
Quanto accaduto a Roma deve far riflettere anche a Milano? Potremmo risvegliarci la mattina con 300 manichini impiccati per le strade del capoluogo meneghino? Sembrerebbe di no, leggendo la proposta di legge che sta preparando la Regione Lombardia: la casa come un “servizio”. Sulle aree “a standard”, infatti, si potrebbero in futuro realizzare case popolari. Inoltre sparirebbero, progressivamente, i bandi per l’edilizia residenziale, sostituiti da “Accordi quadro di sviluppo territoriale”. Si riuscirebbe così, in un colpo solo, a risolvere un problema annoso come quello della casa e a valorizzare le aree appartenenti ai comuni, con progetti abitativi complessi, capaci di rispondere alle differenti domande, siano esse provenienti dalla nuove coppie, dagli immigrati, che a quelle provenienti di studenti, insegnanti e ricercatori universitari.