Il mercato si prende un anno Sabbatico

Arriva l'autunno e le foglie iniziano a cadere dagli alberi.
Il buio prende il sopravvento sulla luce, all'orizzonte il sole è pallido, le temperature, si abbassano.
Non è la descrizione di un paesaggio, ma potrebbe benissimo essere la trasfigurazione di ciò che accade al mercato degli immobili residenziali.
Infatti le foglie rappresentano la fine di un ciclo, il buio la diminuzione delle compravendite e le temperature la discesa dei valori immobiliari.
Il sole pallido? La prospettiva per il prossimo anno.
Per analizzare la situazione, prendiamo in considerazione il Report semestrale elaborato dall'Ufficio Studi di Ubh.
Il dato che più colpisce, ma non deve certo stupire, è rappresentato dalla discesa dei prezzi delle abitazioni: a Milano, ad esempio, sono in calo dell'8% rispetto allo stesso periodo del 2007.
Secondo la ricerca, il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato si sta muovendo dalla periferia ai centri.
Cioè? Nelle macroaree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali Comuni capoluogo si evidenzia una tendenza al ribasso, mentre nei centri, o comunque nelle zone di pregio, le quotazioni delle abitazioni rimangono praticamente ferme.
Dinamica simile per le compravendite, in picchiata al livello nazionale (-14%).
Dopo dieci anni di accelerazione (nel 1999 gli scambi di abitazioni erano 600 mila mentre nel 2007 sono stati oltre 800 mila), era inevitabile la frenata.
Quali i motivi?
Dal Report di Ubh si evince che sono fondamentalmente due: il netto abbassamento della domanda da parte di chi ha redditi bassi o un lavoro precario, determinata dal maggior rigore degli istituti di credito e dall'aumento dei tassi dei mutui, e il disorientamento delle famiglie che si trasforma in una "tattica attendista", calcisticamente parlando una sorta di catenaccio.
Come si suol dire però, non ci si deve fasciare la testa prima di picchiarla: questo processo di aggiustamento dei valori darà la possibilità sia al venditore, sia all'acquirente di chiudere più velocemente la trattativa a prezzi "accettabili".
Per concludere, il 2009 sarà un anno di transizione, un periodo di tempo in cui il mattone dovrà riflettere e cercare un punto di equilibrio.
Sicuramente il numero degli scambi sarà ancora in linea con la fine degli anni '90, anche perché è evidente che il ciclo si è ufficialmente chiuso.
Un anno sabbatico che di certo non potrà che far bene al mercato immobiliare.

Stefano Pulici

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Seconda Casa: Esistono Agevolazioni Fiscali?

Caro Direttore,

Per motivi di lavoro, sto cercando casa a Milano. Dal 1997 sono proprietaria di una unità abitativa acquistata in un altro comune beneficiando delle agevolazioni fiscali "prima casa". Stipulando un mutuo seconda casa per acquistare un immobile a Milano dovrei trasferire anche la residenza? In caso contrario, residenza e abitazione principale sarebbero differenti: quali sono i relativi adempimenti fiscali? seconda casa: esistono agevolazioni fiscali? Quali i benefici fiscali per l’acquisto di una seconda casa? Quali sono gli oneri deducibili/detraibili relativi a un mutuo seconda casa?

Il concetto di “prima casa” differisce da quello di “abitazione principale”. Per prima casa infatti deve intendersi la prima abitazione acquistata da un contribuente, anche se non adibita ad abitazione principale. Le agevolazioni relative alla prima casa spettano al momento dell’acquisto e si concretizzano in una riduzione delle imposte relative al trasferimento dell’immobile (Imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria e imposta catastale). L’abitazione principale, invece, è quella in cui il contribuente (o un suo familiare) dimora abitualmente. Le agevolazioni in questo caso riguardano sia l’IRPEF, mediante l’applicazione di deduzioni e detrazioni, sia l’ICI, tributo per il quale a partire dal 2008 è stata introdotta l’esenzione totale per l’abitazione principale. Alla luce di quanto detto risulta evidente come possa non esistere coincidenza tra prima casa ed abitazione principale. Non è prevista invece alcuna agevolazione fiscale per la seconda casa, né al momento dell’acquisto, né in sede di dichiarazione dei redditi, né con riferimento all’ICI. Nel caso proposto dalla lettrice, pertanto, l’acquisto della seconda casa non darà diritto ad alcun beneficio fiscale, perchè la stessa ha già usufruito delle agevolazioni sulla prima casa. Anche relativamente all’IRPEF e all’ICI, se il nuovo immobile non viene adibito ad abitazione principale, non spetteranno agevolazioni. dott. Luca Ruggieri Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei Dottori Commercialisti di Milano

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Imposte di Registro e Catastale Agevolate?

Caro Direttore,

Acquistando un appartamento contiguo a quello già di mia proprietà (acquistato a suo tempo con le agevolazioni prima casa) ho ancora diritto all'imposta di registro ipotecaria e catastale agevolata?

La possibilità di usufruire delle agevolazioni sussiste solo nell'ipotesi in cui i locali di casa acquistati, pur costituendo distinte unità immobiliari tra loro contigue, siano destinati a essere riuniti in un unico alloggio. Nell'ipotesi di acquisto contestuale di due appartamenti contigui destinati a un’unica abitazione, la Cassazione, con sentenza n. 563 del 22.01.1998, ha affermato che è possibile usufruire delle c.d. agevolazioni prima casa, purché l'alloggio risultante dalla fusione dei due alloggi rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche nella tipologia degli alloggi "non di lusso". Nel caso di acquisti non contestuali, ma successivi, l’Agenzia delle Entrate, nella Circolare numero 38/E del 12 agosto 2005, ha affermato che "per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all'acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c. d. "prima casa". Sempre l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 25/E del 25.2.2005, ha ritenuto che possa beneficiare delle c.d. agevolazioni della prima casa, l'acquisto finalizzato all'ampliamento di un immobile abitativo già posseduto. Per altro la citata risoluzione si riferiva all'acquisto di una stanza contigua a un immobile acquistato precedentemente dallo stesso soggetto con le agevolazioni e non all'acquisto di nuovi locali di consistenza tale da costituire un'altra, autonoma, unità immobiliare abitativa. La risposta al quesito si ritiene possa essere positiva, nel senso della spettanza delle agevolazioni, sempre che, nel caso concreto, sulla base di criteri di ragionevolezza e buona fede, si possa affermare con certezza che ricorra l'ipotesi di acquisto realmente destinato all'ampliamento dell'unica abitazione e non quella dell'acquisto di altra autonoma casa di abitazione. a cura di “Comprar casa senza rischi” Associazione di Notai

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Federalismo Fiscale: c'è il sì di tutti i ministri

I Ministri hanno detto sì.
Il disegno di legge sul federalismo fiscale è stato approvato all'unanimità.
Una riforma importante e, come ha evidenziato il Ministro dell'Economia Tremonti, storica. Ancora più "straordinario" il fatto che gli accordi sul federalismo siano riusciti a mettere in sintonia sia le Regioni sia l'Anci.
Il disegno c'è, ma a quando la reale attuazione?
Il limite massimo per scrivere i decreti attuativi del federalismo fiscale è di 24 mesi, un tempo apparentemente lungo ma in realtà "saggio", per usare un'espressione di Tremonti.
Infatti ora la palla passerà al Parlamento. Inoltre è stato anche varato un decreto legge con disposizioni urgenti per il riequilibrio economico-finanziario delle regioni e degli enti locali che mette a disposizione dei Comuni circa 1,3 miliardi di euro per compensare l'abolizione dell'Ici, le modifiche all'Ici rurale per il 2007 e il 2008 e il taglio dei costi della politica.
Tra i punti cardine del disegno sul federalismo: l’istituzione di tributi regionali e locali; la facoltà per le Regioni di far compartecipare gli enti locali al gettito dei tributi; premi ai comportamenti virtuosi ed efficienti e la garanzia del mantenimento di un adeguato livello di flessibilità fiscale tendenzialmente uniforme sul territorio nazionale.
E l'ombra di una reintroduzione dell'Ici?
Assolutamente sparita, in quanto il ddl prevede che ai Comuni siano trasferiti parte dell’Irpef, tributi propri e parte del fondo perequativo.

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Nuda Proprietà: quale trattamento fiscale?

Caro Direttore

Volevo fare un investimento immobiliare e pensavo di acquistare una casa in nuda proprietà. Qual è il trattamento fiscale previsto? Quali sono le tasse e le spese che dovrò pagare?
La piena proprietà di un bene può essere suddivisa in due distinti diritti: l’usufrutto, che spetta al soggetto - detto usufruttuario - che pur non essendo proprietario del bene vanta su di esso il diritto di godimento, da esercitare entro i limiti stabiliti dalla legge; la nuda proprietà, che appartiene a chi, pur essendo proprietario del bene, risulta privo del diritto di godimento. Sotto il profilo del prelievo tributario nelle compravendite limitate al diritto di nuda proprietà non si rilevano difformità rispetto a quelle riguardanti il diritto di piena proprietà. Pertanto, a titolo esemplificativo, nel caso in cui sia il venditore che l’acquirente siano soggetti che non agiscono nell’ambito di attività di impresa o professionale, la compravendita della nuda proprietà di un immobile abitativo è un atto assoggettato alle imposte di registro (7%), ipotecaria (2%) e catastale (1%). Vigono anche nella fattispecie dell’acquisto del menzionato diritto le agevolazioni “prima casa” che riducono il prelievo fiscale all’aliquota di registro del 3% e, per le imposte ipotecaria e catastale, alla misura fissa di 168 euro ciascuna. La base imponibile su cui applicare le suddette aliquote impositive si ottiene mediante l’utilizzo di coefficienti (reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate) che permettono di suddividere il valore fiscale della piena proprietà nei valori fiscali della nuda proprietà e dell’usufrutto. Pertanto la base imponibile, nel caso in cui oggetto della compravendita sia solo la nuda proprietà, è di minore entità rispetto al caso in cui oggetto della compravendita sia la piena proprietà dell’immobile.

Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei Dottori commercialisti di Milano

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Anche i tassi fanno crack

Più e meno. I due segni che stanno caratterizzando l'economia mondiale negli ultimi venti giorni.
Il segno meno è facilmente associabile alle borse di tutto il globo a causa del crack finanziario di Lehman Brothers, banca d'affari statunitense, che ha "sconvolto" i vari mercati.
E quello più? Si accompagna ai prezzi del petrolio e delle materie prime, oltre ai beni di largo consumo che dopo un breve periodo in cui sembravano essersi stabilizzati, ora con il nuovo k.o. del dollaro molto probabilmente torneranno a salire.
Dimenticato niente? "Purtroppo" sì.
Con il segno più vanno a braccetto i tassi interbancari: l'Euribor continua la sua ascesa inguaiando moltissime famiglie italiane che hanno in essere un mutuo a tasso variabile.
Infatti i tassi hanno letteralmente fatto il botto: dal 12 settembre, giorno della crisi di Lehman Brothers, l'indice Euribor a un mese è aumentato di 45 punti base arrivando al 4,976%.
Analogo comportamento per l'indicizzazione a tre mesi, con una crescita arrivata fino al 5,12%, pari a 17 punti base.
Il motivo sta anche nel fatto che, in parole povere, le banche non si fidano più delle banche.
Gli istituti di credito sono timorosi nel prestare denaro agli altri ed hanno paura di nuovi fallimenti: un ulteriore crack di qualche istituto potrebbe avere conseguenze poco piacevoli per tutti, consumatori in primis.
Chi ha un mutuo a tasso variabile si prepari a metter mano al portafoglio e pagare 20 euro in più al mese...
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IVA: quale aliquota per l'acquisto di un terreno?

Caro Direttore,

Devo stipulare un atto per l'acquisto di un terreno edificabile per costruire la mia prima casa (al momento sono in affitto e non ho nessuna proprietà), ma mi hanno indicato che poiché l'acquisto da un geometra che ha eseguito la lottizzazione devo pagare l'IVA al 20%. Siccome acquisto questo terreno per costruire la prima casa, di cui ho già il progetto approvato, non posso usufruire dell'IVA agevolata al 4%?

Occorre accertare se il proprietario-venditore agisce come impresa o come privato. Infatti nel primo caso la cessione del terreno sarà soggetta ad IVA, con la aliquota del 20%, essendo irrilevante per l'acquisto del terreno il fatto che sullo stesso verrà poi edificata una "prima casa". L’applicazione dell'IVA con la aliquota agevolata del 4% sarebbe possibile solo se l'acquisto avesse ad oggetto non un lotto di terreno edificabile, ma un fabbricato in corso di costruzione. Se invece la vendita è effettuata da privato, la stessa sarà soggetta non ad IVA, ma alle imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale, con possibilità per l'acquirente, qualora il terreno costituisca un lotto di un piano particolareggiato, comunque denominato, diretto all’attuazione di un programma di edilizia residenziale (nel caso prospettato si parla di terreno incluso in un piano di lottizzazione) di beneficiare dell’aliquota dell'imposta di registro ridotta all'1%, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni, cioè che la casa sia ultimata entro 5 anni dall'acquisto del terreno, con applicazione dell'imposta ipotecaria al 3% e di quella catastale all'1%.


A cura di “Comprar casa senza rischi” Associazione di Notai


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Il mattone sta mostrando le prime "crepe"

"Fiducia e prudenza: le nuove chiavi del mercato immobiliare".
Questo in sintesi il bilancio stilato da Tecnocasa nel corso della conferenza stampa del Gruppo, tenutasi al Circolo della Stampa di Milano, nello splendido Palazzo Serbelloni.
Nel primo semestre del 2008, secondo i dati dell'Ufficio Studi Tecnocasa, si registra una contrazione del mercato immobiliare residenziale sia in termini di quotazioni sia in termini di volumi di scambio.
Insomma il ciclo rialzista del mattone si è chiuso con la fine del 2007.
Le cause sono da imputare allo scenario macroeconomico poco favorevole come la debole crescita del Pil italiano, l'inflazione alle stelle, la riduzione della capacità di spesa delle famiglie e il rialzo dei tassi di interesse.
Nel corso di quest'anno, il mercato immobiliare è fondamentalmente caratterizzato da una diminuzione della domanda ed un conseguente aumento dell'offerta, dall'allungamento dei tempi di compravendita, ma soprattutto da un maggior margine di trattativa, in quanto chi vende è "obbligato" a rivedere verso il basso le proprie richieste iniziali.
Un'interessante considerazione emersa dalla conferenza riguarda gli aspetti che gli acquirenti prendono in esame nell'acquisto di un immobile: se solo un anno fa era la qualità dell'immobile a tenere banco, cioè la gente era disposta a spendere qualche migliaio di euro in più pur di avere una casa di qualità, ora il prezzo ha un'importanza fondamentale nell'acquisto di una abitazione.
Il costo è l'elemento principe che caratterizza le compravendite, i cui tempi si sono notevolmente dilatati in quanto l'acquirente cerca il raggiungimento del trade-off ottimale appunto tra prezzo e qualità.
Passando ad analizzare la domanda, il primo semestre del 2008 ha visto prevalere le richieste per la prima casa e per l'abitazione sostitutiva o migliorativa.
Gli investitori immobiliari invece sono in stand-by.
La tipologia più richiesta di immobili a Milano è il bilocale con il 41,9%, in controtendenza rispetto alla Penisola dove le preferenze si spostano sui trilocali.
Spostando lo sguardo sul mercato delle locazioni, l'Ufficio Studi di Tecnocasa evidenzia un leggero calo dei canoni: c'è molta offerta e chi affitta preferisce inquilini di qualità, abbassando lievemente i prezzi e avendo così la garanzia di non avere situazioni di morosità.
Inoltre i canoni sono sostanzialmente stabili in quanto da un paio d'anni i rendimenti sono fermi al 3,8%.
In conclusione, il mercato del mattone si sta normalizzando e si ipotizza che i valori possano scendere ancora nei prossimi mesi.

Stefano Pulici

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E' obbligatorio registrare il contratto d'affitto?

Caro Direttore,

Sono proprietario di un piccolo appartamento che ho deciso di affittare. Sono obbligato a registrare il contratto? Come devo procedere? Grazie.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, ad eccezione di quelli con durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto. L’imposta di registro annua da corrispondere all’erario nel caso di stipula di un contratto di locazione relativo a fabbricati ad uso abitativo ammonta al 2% del canone annuo, con un minimo di 67,00 euro per la prima annualità. L’imposta di registro relativa agli anni successivi, pari al 2% del canone annuo (senza limite minimo) va versata entro 30 giorni dall’inizio di ciascuna annualità. Sia la richiesta di registrazione sia il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. In ogni caso entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione. La registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile può essere effettuata: in modalità telematica (con il contestuale pagamento on line dell'imposta di registro) utilizzando l’apposito software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate; recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale tramite modello F23. È consigliabile richiedere all’ufficio presso il quale si intende effettuare la registrazione i codici da indicare sul modello F23.

Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei
Dottori commercialisti di Milano

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Le "Nuove" case trascinano il mercato

Il mercato immobiliare è "bello perché è vario".
Espressione curiosa ma in parte veritiera. Il mattone vive alti e bassi a causa di molte variabili che lo determinano.
Sicuramente una delle più importanti, se non la più importante, è legata all'andamento dei mercati economico-finanziari.
Detto così non sembrerebbe fornire molte informazioni ma basta fare delle semplici considerazioni per capire meglio.
La recessione degli Stati Uniti ha avuto gravi ripercussioni su tutti i mercati mondiali, anche su quello europeo, tanto da indurre la Bce ad innalzare ancora il costo del denaro.
A risentirne anche alcune materie prime implicate direttamente nella costruzione degli immobili e quindi le imprese edili che sono entrate in difficoltà.
Altro fattore l'aumento spropositato dei tassi sui finanziamenti, che ha decisamente frenato il mercato delle transazioni immobiliari il quale è in netto calo con diminuzioni anche significative: logica conseguenza, l'aumento dei tempi di compravendita.
Per quanto riguarda i prezzi, oramai arrivati ai livelli più alti degli ultimi 10 anni, essi si sono pressoché stabilizzati.
Il mercato delle nuove costruzioni però sembra essere l'unico che riesca a tenere.
Questo perché rappresenta il risultato della somma dei costi di un prodotto industriale, mentre il prezzo dell’usato è sempre più frutto della contrattazione.
Chi compera ora fa paragoni tra il nuovo e l'usato ed è qui che i cantieri hanno quel piccolo vantaggio che permette loro di rimanere più competitivi sul mercato: le nuove leggi sulla certificazione energetica e sull'edilizia sostenibile fanno sì che le abitazioni nuove, anche se hanno dei costi lievemente superiori all'usato, siano tecnologicamente avanzate e abbattano i costi che invece bisogna sostenere per "riordinare" una casa usata e non di recente costruzione. Concludendo ci saranno sempre edifici di vecchia data che andranno ad incrementare sempre di più il loro valore, non per la qualità dell'immobile ma per il prestigio dell’area su cui sorgono, ed avranno sempre un mercato a sé stante (le residenze dette di lusso) mentre, nonostante le difficoltà sopra indicate, l’immissione sul mercato di residenze e terziario di grande qualità, anche attraverso le riqualificazioni e le ristrutturazioni di aree ed edifici preesistenti, può dare un salutare segnale positivo a tutto il comparto sia edile sia immobiliare.

In Brianza negli ultimi sei mesi la variazione delle quotazioni degli immobili è stata piuttosto contenuta: le nuove residenze e quelle usate hanno aumentato il loro prezzo nell'ordine dello 0,2%. La differenza tra nuovo e vecchio è più marcata se si sposta lo sguardo sulla città di Monza: gli immobili di nuova costruzione hanno mantenuto invariato il loro valore, mentre l'"usato" ha subito un calo del 2,4%.

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Che tasse pago per la casa al mare?

Caro Direttore,

Io e mia moglie siamo in procinto di acquistare una casa al mare. Siamo intestatari entrambi della casa in cui viviamo e non abbiamo figli. Quali sono le tasse che dovremmo pagare per la seconda abitazione?

Chi acquista un immobile abitativo è obbligato al pagamento dell’imposta di registro (o alternativamente dell’IVA), dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale. Escludendo il caso di acquisto della “prima casa”, le aliquote impositive ammontano a: Imposta di registro 7%; Imposta ipotecaria 2%; Imposta catastale 1%. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice e la vendita avvenga entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori le imposte dovute sono: IVA al 10% (o al 20% per i fabbricati di lusso); Imposta di registro nella misura fissa di euro 168,00; Imposta ipotecaria nella misura fissa di euro 168,00; Imposta catastale nella misura fissa di euro 168,00. Per le vendite di immobili ad uso abitativo effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’ambito di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale può essere il valore catastale dell’immobile anziché il corrispettivo pagato. L’acquirente per poter usufruire di questa agevolazione deve farne esplicita richiesta al notaio. Inoltre nell’atto deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Quando la vendita è assoggettata ad IVA la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto e non dal valore catastale.
Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)



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Mediterraneo, bellezze e panorami da scoprire

Riprendiamo il nostro viaggio tra le località marittime dell'Italia.
Eravamo arrivati nel Centro della Penisola.
Finalmente siamo al Sud, dove si aprono scenari e paesaggi di incredibile bellezza. In generale il mercato immobiliare delle località del Sud è stabile, con comportamenti abbastanza diversi tra le regioni. Tra le realtà più dinamiche ci sono la Calabria, relativamente alla costa tirrenica cosentina (+5,2%), la Sardegna (+2,2%) e la Sicilia (+1,2%).
La Campania mette in luce una performance poco dinamica (-4,5%): infatti ad Ischia, Forio d’Ischia ed Amalfi si segnala un ribasso dei prezzi.
Ravello, Praiano e Positano sono ottime località per chi cerca soluzioni indipendenti.
Ma in Campania c'è l'isola di Capri, situata di fronte alla penisola sorrentina, celebre per la sua bellezza sin dai tempi dell'impero romano: la località top prices della nazione con punte di 14.200 euro al mq.
Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni delle località turistiche della Puglia sono rimaste stabili, con l'eccezione di Otranto, dove le compravendite di seconda casa sono in continua crescita e i prezzi sono aumentati fino a 5.000 euro al mq.
Calabria e Basilicata mantengono stazionari i loro valori immobiliari, con alcune località come Diamante (+6,6%), Sangineto (+7%) e Policoro in forte crescita.
Traghettiamo e attraversando lo stretto di Messina arriviamo nella soleggiata Sicilia: il mercato è molto positivo. A Taormina si registra la presenza di acquirenti stranieri, tra cui russi, americani e svedesi in cerca anche di buoni investimenti.
A Cefalù, le cui quotazioni sono aumentate del 18,6%, ai Giardini Naxos, in particolare nella zona del lungomare Regina Margherita, gli appartamenti fronte mare arrivano a costare 2.000-2.500 euro al mq.
Chiudiamo il nostro tour per i litorali italiani arrivando in Sardegna, dove le località turistiche hanno registrato un aumento delle quotazioni del 2,2%. Escludendo Porto Cervo e Porto Rotondo, si segnalano aumenti ad Olbia (+7,7%), in particolare ad Olbia Mare, vista la nascita di un nuovo porto turistico e a San Teodoro per analoghi motivi.
In diminuzione dell’1,1% le quotazioni immobiliari di Villasimius nel secondo semestre del 2007. Ad Alghero le quotazioni sono stabili anche se si avvertono segnali di rallentamento.
Il nostro viaggio virtuale si chiude qui, non vi resta che scegliere la località che preferite e andare in spiaggia.
Buone vacanze a tutti!



BAROMETRO
Le quotazioni immobiliari delle località del Sud sono stabili, con comportamenti abbastanza diversi tra le regioni. In Campania sono in diminuzione del 4,5%, mentre in Calabria i valori sono aumentati del 5,2%. In Puglia ed in Basilicata i valori sono rimasti stabili (-0,2%). Nelle isole si registra un aumento dei prezzi dell'ordine del 2,2% in Sardegna e dell'1,2% per quanto riguarda la Sicilia.

Stefano Pulici

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Case Vacanza, vendite fifty-fifty

In generale com’è l’andamento del mercato delle case-vacanza, anche in relazione al mercato delle prime case?
In generale, come in tutta la penisola negli ultimi tempi, c’è stata una lieve flessione delle compravendite, legata sicuramente ai problemi economico-finanziari.
Per quanto riguarda la zona del Levante Ligure abbiamo un peso di vendite del 50%, cioè su 10 case vendute 5 sono prime abitazioni e 5 case vacanza.
Rispetto ai centri delle località turistiche, nelle zone esterne il mercato è più valido, in quanto i prezzi sono più bassi.
Se andiamo a guardare il settore delle abitazioni di alto livello il mercato risponde bene, mentre è più in crisi la fascia centrale di immobili.
Quali sono le tipolologie abitative più ricercate dagli acquirenti per una casa vacanza?
Premettendo che nella zona del Levante c’è un target turistico particolare, un turismo elitario e più di età, quindi meno rivolto alla gioventù, le tipologie ricercate sono il bilocale nelle vicinanze del mare. Il problema è che questa tipologia non c’è in tutte le aree.
Ad esempio a Chiavari i tagli abitativi sono medio-grandi e quindi hanno prezzi più elevati.
Per trovare monolocali e bilocali bisogna spostarsi a Rapallo, dove sono presenti in quanto la località nel passato ha vissuto un boom turistico.
Molti ricercano rustici da ristrutturare nell’entroterra.
La Liguria è ancora il must per le vacanze estive di lombardi e piemontesi?
Sì, è un’affermazione sostanzialmente vera.
Lombardi e piemontesi vengono in Liguria sia per le bellezze naturalistiche che può offrire sia per comodità nel raggiungere le località.
Si può dire che la Liguria è il naturale sbocco sul mare delle due regioni.
Anche la Liguria negli ultimi anni è stata presa di mira da acquirenti stranieri?
In generale la risposta è no, anche se è aumentato leggermente il numero di turisti provenienti dall’estero.
Questo perché nel Levante le Amministrazioni non hanno attuato una grande promozione per attirarli.
Gli stranieri che vengono in queste zone arrivano attraverso canali differenti, probabilmente per un passaparola nei loro rispettivi Paesi.
Nelle zona delle cinque terre si possono incontrare acquirenti americani, mentre inglesi e tedeschi preferiscono la riviera di Ponente.

Fabio Simonelli

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Cade il cornicione, chi mi risarcisce?

Caro Direttore,

Buongiorno, un pezzo di un cornicione del palazzo in cui abito (sono in affitto) si è staccato dal sesto piano ed ha colpito la mia automobile sul cofano causando seri danni. L'amministrazione del palazzo in questione mi dice che l'assicurazione non copre i danni subiti da chi abita nel palazzo (come nel mio caso) e che non verrò rimborsato in alcun modo. Come posso fare per farmi rimborsare il danno? Premetto che la macchina era correttamente parcheggiata, esistono delle foto (da me scattate), e che esiste un verbale della Polizia Locale che riporta l'accaduto. Mi pare al limite della legalità l'esistenza di polizze che non coprano tutte le casisitche (condomini, affittuari ed estranei al complesso), e decisamente illegale il fatto che i danni da me subiti non vengano in alcun modo risarciti.

Risponde l’avvocato G. in Monza.
Gentile signora, in primo luogo Le consiglierei di acquisire copia del contratto di assicurazione del Condominio onde valutare che le informazioni riferiteLe siano corrette. Ad ogni modo, a prescindere dall'esistenza o dalla operatività di una polizza di assicurazione, l'articolo 2043 del codice civile dispone che "qualunque fatto doloso o colposo che cagioni ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno". Occorrebbe poi accertare le cause della caduta del cornicione onde valutare una eventuale responsabilità del proprietario. Ad ogni modo Le consiglio di inoltrare una denuncia scritta dell'accaduto all'Amministratore del Condominio.


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Il denaro vola alle stelle

Era nell'aria già da più di un mese e come volevasi dimostrare è avvenuto: la Banca Centrale Europea ha deciso di aumentare il costo del denaro di 25 punti base, raggiungendo così tassi di riferimento al 4,25%, il massimo degli ultimi sei anni.
Analogamente ha rialzato al 3,25% e al 5,25% anche il tasso sui depositi e il tasso marginale.
Si tratta della prima variazione decisa dall'istituto monetario dal giugno del 2007, quando venne effettuato l'ultimo di una serie di rialzi nell'ambito di una manovra restrittiva iniziata nel dicembre del 2005.
Così il divario fra il costo del denaro nell'Eurozona e quello degli Stati Uniti sale a 2,25 punti percentuali.
Nella giornata del 3 luglio, Jean Claude Trichet, presidente della Bce, ha annunciato a Francoforte che l'innalzamento si è reso necessario come risposta al caro vita dell'area dell'euro, che a giugno ha accusato una nuova accelerazione raggiungendo il 4%, e alla corsa del petrolio, che ha sfondato la soglia dei 146 dollari al barile.
Per la Bce è importante controllare l'inflazione, che è sempre più preoccupante, così da mantenere la stabilità dei prezzi, visti i rischi di ulteriori rialzi dell'energia e degli alimentari. Intanto il tasso interbancario Euribor sulla scadenza a tre mesi è risalito ai massimi da sette anni: fino al 4,97%, secondo quanto comunicato dall'European Banking Federation, che rappresenta il livello più alto da dicembre 2000 e che era già stato raggiunto all'inizio di giugno.

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All'orizzonte i nouvi condomini

Il Gruppo Faini ha organizzato "In festa con voi... e con i condomini": cos'è e come è nata l'idea?
La seconda edizione della festa, come del resto la prima, è stata organizzata a scopo puramente benefico. L'evento, che si è tenuto nell'area fiera di Melzo dal 9 al 13 luglio, ha voluto rappresentare un momento di divertimento per tutti, con orchestre e spettacoli, oltre alla buona cucina.
L'idea è nata per cercare di creare un momento di incontro fra tutti i condòmini dei vari condomini amministrati dal Gruppo, per sensibilizzare tutti gli abitanti di condominio ed evitare i numerosi e spiacevoli litigi tra "vicini di appartamento".
Il Gruppo Faini è articolato in diversi settori.
Quali sono?
Il Gruppo è diviso in cinque settori. Faini Case, che si occupa di intermediazione immobiliare residenziale; Faini Imprese, che lavora nel campo dell'intermediazione immobiliare industriale e commerciale; Faini Amministrazioni, settore di amministrazione di condomini sia privati sia pubblici, e Faini Studio Tecnico, che si rivolge alla progettazione e direzione della cantieristica.
Com'è l'andamento del mercato residenziale? Funziona meglio la cantieristica oppure la compravendita dell'usato?
Attualmente il mercato immobiliare è in una fase di stallo, i prezzi si riducono del 3-4%. La voglia di comprare non manca ma i tempi per le compravendite si sono molto dilatati.
La cantieristica ha un mercato nettamente migliore rispetto agli immobili usati: il nuovo "tira" di più in quanto, allo stesso prezzo, si acquistano abitazioni al passo con i tempi, con tutte le tecnologie più avanzate e le certificazioni energetiche, che godono di privacy anche con piccoli giardini privati: insomma dei condomini messi in orizzontale.
In generale si vende, anche se il momento non è dei migliori.
Invece come funziona il mercato del non residenziale, vale a dire quello di immobili ad uso industriale e commerciale?
Per l’industriale-logistico c'è molta richiesta e acquirenti sempre più oculati. Rispetto al passato c'è più riflessione da parte degli imprenditori, ma la voglia di ampliare l'azienda rimane.
Per il settore commerciale i prodotti sono molti e si verifica una proliferazione di richieste, soprattutto da parte di extracomunitari.

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Le commissioni bilancio e finanza della camera approvano un emendamento a favore di chi fa confusione sui pagamenti

Emendamento al dl n.93
ICI chi sbaglia non paga

Approvato da un mese il decreto legge fiscale n.93 del 27 maggio 2008, definito "disposizioni urgenti per salvaguardare il potere di acquisto delle famiglie", è già tempo di emendamenti.
Infatti nella parte riguardante l'abolizione dell'Ici, l'Imposta Comunale sugli immobili (con le eccezioni relative agli immobili di lusso), l'emendamento all'articolo 1 del dl (quello appunto relativo all'esenzione dell'Ici), approvato lo scorso 18 giugno dalle commissioni bilancio e finanza della camera, chiarisce che non verrà sanzionato chi farà confusione nel pagamento dell’Ici, fermo restando però che la posizione venga successivamente regolarizzata entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del dl n. 93/2008.
L’emendamento prevede in particolare che, “in sede di prima applicazione delle disposizioni di cui ai commi precedenti non si fa luogo all’applicazione di sanzioni nei casi di omesso o insufficiente versamento della prima rata dell’Imposta Comunale sugli Immobili, relativa all’anno 2008, a condizione che il contribuente provveda a effettuare il versamento entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
Un provvedimento che intende salvaguardare e non penalizzare i contribuenti che commettono errori, visto che le nuove norme sono state varate nelle immediate vicinanze della data di scadenza del consueto versamento Ici.

Stefano Pulici

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Il mercato della Brianza è in apnea

La Brianza, terra immersa nel verde e ricca di storia, è stata definita come il giardino della Lombardia.
Le dolci colline e gli splendidi laghi fanno da cornice ad un luogo che attrae le persone in cerca di casa grazie alla sua triplice vocazione: residenziale, turistica e produttiva.
Per capire meglio le dinamiche del mercato immobiliare di Monza e della Brianza abbiamo interpellato Mauro Danielli, membro di giunta della Camera di Commercio di Monza e Brianza.
Innanzitutto va chiarita la divisione tra la città, Monza, e la Brianza, cioè l'hinterland.
Il comportamento del mattone è speculare a quello che succede a Milano e provincia: infatti nella città della regina Teodolinda si concretizza una domanda di qualità, una forte attrattiva per immobili residenziali di pregio.
Proprio questa attrattiva mantiene i prezzi di questa tipologia di immobili stabili, anche se dal 2000 al 2007 si è notata una diminuzione del 26,4% del numero di transazioni.
In Brianza invece l'elemento più apprezzato è il prezzo, il quale stimola i comportamenti d'acquisto.
Infatti, come spiega Danielli, questa zona è ricca di offerta differenziata e l'elemento conveniente viene premiato: dal 2000 al 2007 le compravendite sono incrementate del 43%.
Un altro elemento che distingue Monza dal resto della sua provincia è l'andamento dei prezzi: se nel verde brianzolo negli ultimi 5 anni si è visto un aumento del 32,9%, in città la crescita è stata del 43,4%, con gli immobili nuovi che giocano "la parte del leone".
In generale Danielli sostiene che il mercato è in una fase di apnea, è meno dinamico a causa di una serie di elementi quali i tassi di interesse dei mutui, una sorta di "timore" verso l'immobiliare ed una conseguente posticipazione degli acquisti.
Per quanto riguarda i prezzi il sentimento prevede che rimangano stabili.
Alcuni prodotti pagano uno scotto, quindi una netta riduzione del loro valore. Uno dei motivi che tengono in stand-by le quotazioni degli immobili è il valore sotteso dei costi di costruzione, oltre ad un'offerta che rimane abbastanza contenuta.
Spostando lo sguardo sulle locazioni, l'affitto già da qualche anno in Monza e Brianza non va bene. La locazione è meno interessante rispetto all'acquisto ed è più un fenomeno da grande città come Milano.
Concludendo Mauro Danielli riflette sul fatto che bisogna essere tutti propositivi affinché il mercato immobiliare non perda smalto, visto che l'80% degli italiani è proprietario di abitazioni e che bisognerà attuare delle politiche pubbliche per aiutare le famiglie meno agiate.

Barometro
In Brianza nell'ultimo semestre i prezzi delle abitazioni tengono, crescendo dello 0,2%, mentre le compravendite sono in lieve diminuzione. A Monza i valori diminuiscono in media dell'1,2% (2,4% per gli immobili vecchi) segnalando una tendenza peggiorativa, mentre le compravendite aumentano del 5,1%. In Brianza il costo medio di una abitazione è di 1.660 euro al mq., mentre a Monza la media si attesta su 2.600 euro al mq.

Stefano Pulici


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La Club House impreziosisce il golf Acropolis

Come nasce il complesso del Golf Acropolis a Luisago in provincia di Como? L’area su cui insiste il campo pratica era stata inserita dal Ministero della Protezione Civile nell’elenco di siti da bonificare sul territorio provinciale di Como.
I fusti e i rifiuti presenti sul fondo della cava sono stati rimossi sotto il controllo dell'USL locale e la superficie così liberata è stata protetta con uno strato di materiale argillosoimpermeabile dello spessore di qualche metro.
I lavori di cantiere sono durati circa tre anni nel corso dei quali seicento imprese hanno conferito con oltre 50.000 mezzi materiali inerti di risulta dai cantieri, grazie ai quali è stata ricostruita la morfologia originaria del luogo raccordandola con il contesto circostante.
Alla fine del ripristino, sono iniziate le operazioni di recupero ambientale consistite nella messa a dimora di specie arboree (gelsi, pioppi, etc.) e nel rinverdimento dell’intera superficie. Tra il 2005 ed il 2006 è stata infine realizzata la Club House, progetto che garantisce un ulteriore sviluppo dell’attività golfistica, all’interno di una zona che spicca ambientalmente in tutto il territorio della provincia di Como.
L’intervento, curato dall’archietto Matteo Pozzi, nasce dal ripristino di un vecchio fabbricato in disuso, con una superficie totale di 280 metri quadri, situato tra il campo pratica del golf e l’area destinata alle nuove buche, riadattato e concepito per soddisfare i criteri ecosostenibili che hanno caratterizzato l’intervento di recupero dell’area, un tempo oggetto di discarica.
La Club House si distingue per funzionalità, semplicità di progetto e al tempo stesso per una precisa cura dei particolari.
Tra gli elementi che rispondono ai criteri ecosostenibili si contraddistinguono l’approvigionamento dell’energia elettrica che avviene tramite pannelli fotovoltaici, mentre il recupero idrico si verifica attraverso una pompa di ripescaggio dell’acqua di drenaggio. La parete ventilata risulta appesa in cestelli in legno, l’isolamento dell’edificio è dimensionato secondo l’esposizione solare.
Sono stati riutilizzati per la costruzione solo materiali autoctoni o derivati da precedenti demolizioni.
Contatti: Arch. Matteo Pozzi, Studio Architettura AMP, Como
www.mtpz.it
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L’isolamento dell’involucro edilizio è senza dubbio uno dei più importanti strumenti per ridurre i consumi energetici.
Una casa che disperde poco calore è una casa che possiamo definire efficiente, indipendentemente dalle soluzioni impiantistiche adottate e dall’impiego di fonti energetiche rinnovabili.
Tra i diversi approcci all’isolamento, l’utilizzo di un rivestimento a cappotto, sulla superficie esterna dell’involucro resta il più efficace, poiché consente di annullare con poco sforzo i ponti termici e, più in generale, di correggere eventuali “sviste” di progettazione.
I benefici che il sistema a cappotto offre nella costruzione di nuovi edifici e nel recupero di quelli esistenti possono essere molteplici: vanno dal risparmio energetico, alla protezione delle facciate dagli agenti atmosferici, allo sfruttamento del volano termico delle pareti isolate. Inoltre, si pone l’edificio in condizioni termoigrometriche stazionarie, creando condizioni ottimali, confortevoli e igieniche nei locali interni.
Esistono diversi materiali con cui si possono realizzare gli isolamenti esterni.
Il polistirene espanso sintetizzato, più conosciuto con la sigla EPS, è il materiale più diffuso nei rivestimenti esterni, ma non è l’unico. Sono disponibili in commercio pannelli in lana di roccia, fibra di legno, sughero, calcestruzzo cellulare, etc.
Da quanto abbiamo detto finora possiamo affermare che l’isolamento a cappotto è una “panacea” per il comfort dell’ambiente. E’ pur vero che uno dei problemi strettamente legati all’isolamento dell’involucro edilizio è quello dell’eliminazione dell’umidità che si forma in ambienti chiusi, che può avvenire per convezione o per diffusione.
Nel primo caso il vapore d’acqua viene trasportato mediante flussi d’aria e, di conseguenza, un involucro a tenuta non presenta problemi di questo tipo.
La diffusione di vapor d’acqua avviene invece attraverso l’elemento costruttivo dalla superficie più calda a quella più fredda.
Considerando che un edificio ben isolato non permette l’eliminazione dell’umidità all’interno degli ambienti, e questo è positivo, perché in caso contrario l’umidità esterna potrebbe penetrare all’interno dell’edificio e dar luogo a problemi di condensa interstiziale, occorre predisporre un efficiente ed efficace sistema di ventilazione forzata.
Se l’edificio si trova ad essere in una classe energetica almeno di livello B, la ventilazione sarà dotata di un recuperatore ad alta efficienza che permetterà di recuperare l’energia spesa per il ricambio dell’aria esterna, mantenendo il livello di comfort ambientale inalterato.
Per concludere possiamo evidenziare che l’edilizia moderna può sempre di più realizzare edifici performanti, partendo dall’involucro esterno, rispondendo a pieno a quanto imposto dai regolamenti di Legge sia per l’ottenimento del comfort ambientale che per il risparmio energetico.

il Termotecnico Gianluigi Aurelio Ambrosini
Libero professionista, Società di Progettazione: AB Project S.r.l. La ricerca maturata nei primi anni della sua professione presso un laboratorio di sperimentazioni macchine di un’importante società nel settore della climatizzazione e l’esperienza progettuale ottenuta a capo della Thecnical Engineering Export Department, operante in vari Paesi europei, hanno permesso di costituire con l’attuale suo socio la società di progettazione AB Project S.r.l. in cui un gruppo di professionisti progettano e promuovono soluzioni tecnologiche innovative nel settore delle energie rinnovabili e del risparmio energetico. Oggi impegnati nella progettazione impiantistica di diversi edifici in classe energetica A CasaClima/Cened in tutta la Lombardia. AB Project S.r.l., via Bosco Frati 5A, Dalmine (Bg), 035.373239, info@abprojectsrl.it, www.abprojectsrl.it

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Recupero sottotetti c’è detrazione?

Caro direttore

Buongiorno, sto acquistando un appartamento che proviene da un recupero di un sottotetto. Ho diritto a qualche detrazione 36 o 55%? So che si può detrarre il 25 % dell'importo di vendita, è vero?
Supponendo che il quesito si riferisca all'acquisto da impresa che abbia effettuato interventi di restauro o ristrutturazione edilizia, la detrazione ammissibile è del 36% calcolata sul 25% del prezzo dichiarato in atto. La detrazione non può eccedere la somma di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo (rate che sono ridotte a 5 o 3 se la persona che ne usufruisce ha rispettivamente più di 75 ovvero di 80 anni). Per avere la detrazione devono ricorrere, inoltre, le seguenti condizioni:
1) l'acquisto deve avvenire entro il 30 giugno 2011;
2) i lavori devono essere eseguiti tra il giorno 1 gennaio 2008 ed il 31 dicembre 2010, facendosi riferimento alla data di presentazione della dichiarazione di inizio lavori.
Non sono necessari, per godere di questa agevolazione, né la preventiva comunicazione al centro operativo di Pescara né il pagamento con bonifico bancario.
Può essere opportuno, anche se non obbligatorio, dichiarare la volontà di godere della detrazione nell'atto di acquisto.


a cura di “Comprar casa senza rischi” Associazione di notai

Scrivete a redazione@quicasa.it

Il mercato inizia lentamente a frenare

"In questo momento il mercato immobiliare è obeso, ha bisogno di una cura dimagrante". Questo il pensiero espresso da Lionella Maggi, Presidente di Fimaa Milano, nel corso della 33esima "Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano", edita da Borsa Immobiliare, azienda speciale della Camera di Commercio di Milano e Fimaa Milano.
La cura dimagrante sembra essere iniziata nel primo semestre del 2008: infatti si registra un assestamento del mercato, non tanto una vera e propria diminuzione dei prezzi ma un loro ridimensionamento verso le reali quotazioni, molto "pompate" nel corso degli ultimi anni. Anche se il mercato sembrerebbe fermo, in realtà si può parlare di una sua "riflessione", in quanto gli utenti iniziano a diventare più selettivi: non a caso gli agenti immobiliari percepiscono una diminuzione delle compravendite piuttosto alta, percezione confermata dai dati visto che nell'anno appena passato c'è stato un calo delle compravendite pari all'11,8% in Milano e al 7,4% in provincia.
Nonostante la flessione delle compravendite, nel primo semestre del 2008, i prezzi si sono mantenuti pressoché stabili, con in media un lieve aumento (0,3%), segnando l'aumento più basso dell'ultimo decennio (dal 1998 si è registrato un aumento del 103,5%).
A rimanere "in forma" è quel segmento di mercato definito di lusso, cioè le abitazioni con prezzi oltre il milione di euro, mentre la fascia definita media è leggermente in sofferenza, anche a causa del momento poco felice dei mutui.
Per quanto riguarda le locazioni il mercato è in controtendenza: infatti a Milano gli appartamenti definiti "classici" per le famiglie non godono di un buon momento in quanto le quotazioni, stabili rispetto al 2007, sono comunque alte.
Spostando lo sguardo su Monza e sulla Brianza, nel neo capoluogo di provincia in media i prezzi sono scesi dell'1,2% nell'ultimo semestre, valore derivato dal fatto che mentre le abitazioni nuove sono stabili sul mercato, quelle vecche hanno visto un crollo del 2,4%. Le locazioni invece dal 2004 sono in caduta libera, visti il rischio di affittare a chi poi non può pagare il canone e la mentalità "patrimoniale" delle famiglie brianzole.
Nonostante tale diminuzione Monza è la città, su scala nazionale, che vede l'aumento più considerevole delle compravendite: addirittura il 5,1% su base annua.
In Brianza invece i prezzi tengono, con una lieve crescita (0,2%) e solo in alcune zone si verificano dei piccoli cedimenti.


BAROMETRO
Comprare casa a Milano costa in media 4.517 euro al mq. mentre affittarla in media 204 euro al mq. all’anno. Il Centro storico cresce nel semestre dello 0,7%, confermandosi la zona più costosa (8.217 euro al mq.). La zona della Circonvallazione segna un +0,3% (4.390 euro al mq.). La zona Bastioni registra invece +0% (6.331 euro al mq). Per quanto riguarda la periferia, in media la crescita è dello 0,2% (3.227 euro al mq.).

Stefano Pulici

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Recuperare l'esistente

Nonostante la sempre maggiore consapevolezza ambientale e la crescente convenienza economica degli interventi finalizzati al risparmio energetico negli edifici, ancora oggi risulta difficile intervenire sulle palazzine e condomini esistenti per migliorarne l’efficienza e quindi i consumi.
La ricerca fornisce anzitutto alcuni dati sul patrimonio edilizio esistente.
Circa il 75% delle abitazioni in Italia è stato costruito prima del 1976, anno in cui per la prima volta fu introdotta una normativa che prescriveva per legge criteri di efficienza energetica negli edifici.
In oltre il 60% delle abitazioni, l’impianto di riscaldamento e quello per l’acqua calda sanitaria risulta integrato (ossia una sola caldaia che produce contemporaneamente l’energia per le due forniture).
Gli usi termici coprono circa l’80% dei consumi energetici totali nel settore residenziale (70% per il riscaldamento degli ambienti ed il 10% per l’acqua sanitaria).
Da questi dati si intuisce che il potenziale risparmio energetico nel settore residenziale (considerando l’aumento negli ultimi periodi dei prezzi del gas e del petrolio), potrebbe essere molto elevato se si adottassero adeguate misure di efficienza.
Da uno studio recente dell’ARPA si è potuto stimare che per la città di Milano il potenziale di risparmio nel settore residenziale oscilla tra il 32% per gli edifici più recenti ed un massimo di oltre il 65% per quelli più datati.
Le misure più convenienti riguardano la sostituzione dei vetri singoli con vetri doppi e serramenti a tenuta con doppia guarnizione, l’isolamento del tetto e la sostituzione della caldaia.
In termini di investimento monetario, un euro investito nella sostituzione dei vetri ne restituisce quattro.
Un euro investito nell’isolamento delle coperture o nella sostituzione della caldaia ne rende due; un euro nella riqualificazione delle facciate con l’applicazione di isolante a cappotto o in impianti solari termici ne restituisce uno e mezzo. Quanto sopra descritto vale per zone climatiche prevalentemente poste a nord.
In altre zone d’Italia più temprate, dove i consumi invernali sono inferiori e cresce la disponibilità di energia solare, gli interventi più convenienti risultano essere l’installazione di impianti solari termici e la sostituzione di vetri e serramenti che comportano una schermatura solare, mentre gli interventi sull’isolamento dei muri e del tetto diventano meno convenienti. Si può dire che oggi abbiamo sia gli strumenti legislativi che proposte tecniche valide per intervenire e risanare edifici esistenti che consumano troppo ed appesantiscono nei costi le finanze di tutti.
Occorre quindi che la sfida a sostegno della certificazione energetica degli edifici sia raccolta da tutti: ne va del nostro futuro.

Il termotecnico Gianluigi Aurelio Ambrosini
Libero professionista, Società di Progettazione: AB Project S.r.l. La ricerca maturata nei primi anni della sua professione presso un laboratorio di sperimentazioni macchine di un’importante società nel settore della climatizzazione e l’esperienza progettuale ottenuta a capo della Thecnical Engineering Export Department, operante in vari Paesi europei, hanno permesso di costituire con l’attuale suo socio la società di progettazione AB Project S.r.l. in cui un gruppo di professionisti progettano e promuovono soluzioni tecnologiche innovative nel settore delle energie rinnovabili e del risparmio energetico. Oggi impegnati nella progettazione impiantistica di diversi edifici in classe energetica A CasaClima/Cened in tutta la Lombardia. AB Project S.r.l., via Bosco Frati 5A, Dalmine (Bg), 035.373239, info@abprojectsrl.it, www.abprojectsrl.it

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Il progetto dello spazio di progettazione

Un tempo era un fabbricato destinato all’uso artigianale, forse ancor prima un deposito di carrozze.
Successivamente è diventato lo spazio di uno studio professionale ed oggi è la sede dello Studio Tecnico Associato di Ingegneria e Architettura.
Tra i sei soci che lo compongono, c’è l’architetto Gianfranco Perini, che ha curato il progetto di ristrutturazione della location situata nel centro di Monza.
Progettare lo spazio del progettare: quali sono state le linee guida dell’architetto?
“Partiamo dal presupposto che l’ambiente già presentava una maglia rigorosa che avrebbe dovuto incontrarsi con le esigenze dello studio stesso.”
Dall’ingresso si accede al corridoio sul quale si aprono i tre diversi ambiti di lavoro in cui è suddiviso lo studio: architettura, ingegneria, topografia e catasto.
Gli ambienti sono filtrati, indipendenti ma al tempo stesso comunicanti, collegati tra loro dall’area che ospita tutto il materiale tecnologico, disposta sul retro.
Al di là del corridoio si colloca infatti la parte operativa, al di qua la parte di accoglienza.
Dalle due sezioni si accede attraverso scale diverse al soppalco che ospita una sala riunioni e gli uffici di rappresentanza.
“Non sarebbe corretto definirli direzionali. Siamo una realtà professionale che crede molto nella condivisione. Pur rispettando i ruoli di ciascuno, crediamo che uno studio di architettura ed ingegneria debba essere un laboratorio di idee.” Ed alla “condivisione” è dedicata l’area relax-cucina, perfetta anche per ricevere i clienti.
Sul corridoio di ingresso si affacciano anche le librerie dell’archivio, realizzate in semplici pannelli in lamellare. “Un’altra caratterisica fondamentale del progetto è l’utilizzo di materiali poveri. Un’illuminazione semplice, pareti in cartongesso, nessun fronzolo, a dimostrazione che si può fare della buona architettura senza dipendere da certe logiche e consuetudini.”
Il finito, in altri termini non coincide necessariamente con il ri-finito.
Travi a vista sugli alti soffitti per una composizione perfetta progettata per lavorare ed al tempo stesso per vivere, visto il tempo che si trascorre nello spazio di lavoro. Una cornice di un quadro il cui ordito viene modificato quotidianamente dalle idee e dai progetti che qui prendono forma.

Studio Tecnico Associato di Ingegneria e Architettura

Lo Studio Tecnico Associato di Ingegneria e Architettura è in grado di offrire una consulenza specializzata nel campo delle costruzioni, settore in rapida trasformazione. Le competenze professionali specialistiche insieme all’aggiornamento continuo garantiscono la qualità dell’esecuzione in tutte le fasi della progettazione. Sono soci dello studio, fondato nel 1988, l’ingegnere Emanuele Gramigna, il geometra Luciano Ferrara, il geometra Franco Ferrara (in piedi, da sinistra), l’ingegnere Enzo Selvagno, l‘architetto Gianfranco Perini e il geometra Antonella Zamboni (seduti, da sinistra).
Contatti: Monza, via San Gottardo 91; tel. 039.320292; fax 039.368797; stadia.lis@tiscalinet.it

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Quando l’acquisto è agevolato?

Caro direttore,

ho deciso di acquistare un appartamento nel quale andrà ad abitare mia suocera che contribuirà alle spese di acquisto appena venderà la casa dove per il momento abita.
Vorrei procedere in questo modo: acquistare trattenendo per me la nuda proprietà e riservando a lei l'usufrutto a vita.

L'imposta di registro per la mia parte è il 3% (prima casa nel Comune di residenza) e per la sua parte il 7% se non ha ancora venduto e 3% nel caso abbia già venduto la sua prima casa al momento del rogito?

Per ottenere il beneficio delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” occorre sussistano le seguenti condizioni: deve trattarsi di casa di abitazione non di lusso; l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la sua residenza; l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritto di proprietà, usufrutto, diritto d’uso e diritto di abitazione, di altra casa, nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; l’acquirente deve inoltre dichiarare di non essere titolare, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, ecc. su altra casa di abitazione acquistata con le predette agevolazioni per la “prima casa”.
Nel caso prospettato dal lettore il beneficio “prima casa” con l’aliquota di imposta di registro del 3% può riguardare sia l’acquisto della nuda proprietà in proprio, sia quello dell’usufrutto da parte della suocera, se sono rispettate le condizioni sopra ricordate.
Poiché pare che la suocera sia già proprietaria di casa di abitazione manca la condizione necessaria per l’applicazione dell’aliquota ridotta. In buona sostanza la suocera dovrà trovarsi, all’atto del nuovo acquisto, nelle sopra indicate condizioni. Dovrà pertanto vendere la casa di cui in atto dispone, prima di acquisire il diritto di usufrutto della nuova.
Per completezza di informazione è bene segnalare che se per l’abitazione che si va a vendere non siano trascorsi cinque anni dal relativo acquisto “agevolato”, decade automaticamente l’agevolazione precedentemente goduta e l’Amministrazione Finanziaria ne richiede la differenza d’imposta, gli interessi e le sanzioni.

Luca Ruggieri - Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei Dottori Commercialisti di Milano
Scrivete a redazione@quicasa.it

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è ufficiale:Berlusconi manda in pensione l’Ici, via l'Ici sulla prima casa e sulle relative pertinenze

La promessa fatta dal Governo Berlusconi è stata mantenuta: nel primo Consiglio dei Ministri, tenutosi a Napoli lo scorso 21 maggio, si è deciso di tagliare l'Ici, l'Imposta Comunale sugli Immobili.
L'azzeramento dell'imposta sulla prima casa sarà già operativo dal primo acconto di giugno: l'abolizione riguarderà anche le pertinenze come i garage, le cantine e le soffitte.
E chi ha già versato l'imposta con il 730? Nessun problema visto che il Ministro dell'Economia Giulio Tremonti provvederà ad individuare dei meccanismi di compensazione.
Altro quesito che sorge spontaneo riguarda le tipologie di immobili che rientreranno nell'intervento deciso dal nuovo Governo: l'abolizione riguarderà le stesse categorie catastali previste dalla precedente legislatura.
Infatti verranno escluse dal provvedimento i castelli, le ville ed in generale le abitazioni di lusso, cioè quelle dimore che possiedono delle qualità particolari come ad esempio la metratura superiore a 160 mq, più di un ascensore, piscina o campo da tennis, rifiniture di pregio, porte in massello, soffitti a cassettoni o decorati (le caratteristiche di "lussuosità" sono definite da una tabella stilata da un decreto ministeriale del 1969).
Per quanto riguarda la compensazione dovuta ai Comuni, come conseguenza della perdita del gettito fiscale dell'Ici, essa verrà erogata in due tranche identiche in giugno ed in dicembre e sarà finanziata attraverso la riduzione di voci "di incremento di spesa discrezionale della spesa pubblica", contenute nel decreto milleproroghe.

Stefano Pulici

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Le melodie di Vincenzo Zitello

Vincenzo Zitello: un nome una garanzia.
Non un semplice musicista ma un vero e proprio artista della musica. Sublimi melodie arrivano dal delicato pizzicare delle corde dell'arpa celtica, di cui ne è eccelso interprete.
Primo divulgatore e pioniere di questo strumento in Italia, dal 1976 si dedica al suo studio frequentando stage di cultura e musica bretone.
Ha lavorato con tanti interpreti della musica tra cui Franco Battiato.
Ascoltare ed ammirare Vincenzo Zitello nelle sue meravigliose performance è semplicissimo: si esibirà il 2 ottobre alle ore 18 a Desio, presso la sede dell'impresa Mauri-Zaverio (via dell'Industria 12) durante la celebrazione dell'ottantesimo compleanno dell'azienda. La manifestazione è gratuita e seguirà un rinfresco per gli ospiti.

Stefano Pulici

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