Caro DirettoreVolevo fare un investimento immobiliare e pensavo di acquistare una casa in nuda proprietà. Qual è il trattamento fiscale previsto? Quali sono le tasse e le spese che dovrò pagare?
La piena proprietà di un bene può essere suddivisa in due distinti diritti: l’usufrutto, che spetta al soggetto - detto usufruttuario - che pur non essendo proprietario del bene vanta su di esso il diritto di godimento, da esercitare entro i limiti stabiliti dalla legge; la nuda proprietà, che appartiene a chi, pur essendo proprietario del bene, risulta privo del diritto di godimento. Sotto il profilo del prelievo tributario nelle compravendite limitate al diritto di nuda proprietà non si rilevano difformità rispetto a quelle riguardanti il diritto di piena proprietà. Pertanto, a titolo esemplificativo, nel caso in cui sia il venditore che l’acquirente siano soggetti che non agiscono nell’ambito di attività di impresa o professionale, la compravendita della nuda proprietà di un immobile abitativo è un atto assoggettato alle imposte di registro (7%), ipotecaria (2%) e catastale (1%). Vigono anche nella fattispecie dell’acquisto del menzionato diritto le agevolazioni “prima casa” che riducono il prelievo fiscale all’aliquota di registro del 3% e, per le imposte ipotecaria e catastale, alla misura fissa di 168 euro ciascuna. La base imponibile su cui applicare le suddette aliquote impositive si ottiene mediante l’utilizzo di coefficienti (reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate) che permettono di suddividere il valore fiscale della piena proprietà nei valori fiscali della nuda proprietà e dell’usufrutto. Pertanto la base imponibile, nel caso in cui oggetto della compravendita sia solo la nuda proprietà, è di minore entità rispetto al caso in cui oggetto della compravendita sia la piena proprietà dell’immobile.
Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)
a cura della Fondazione dei Dottori commercialisti di Milano
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