Arriva l'autunno e le foglie iniziano a cadere dagli alberi.Il buio prende il sopravvento sulla luce, all'orizzonte il sole è pallido, le temperature, si abbassano.
Non è la descrizione di un paesaggio, ma potrebbe benissimo essere la trasfigurazione di ciò che accade al mercato degli immobili residenziali.
Infatti le foglie rappresentano la fine di un ciclo, il buio la diminuzione delle compravendite e le temperature la discesa dei valori immobiliari.
Il sole pallido? La prospettiva per il prossimo anno.
Per analizzare la situazione, prendiamo in considerazione il Report semestrale elaborato dall'Ufficio Studi di Ubh.
Il dato che più colpisce, ma non deve certo stupire, è rappresentato dalla discesa dei prezzi delle abitazioni: a Milano, ad esempio, sono in calo dell'8% rispetto allo stesso periodo del 2007.
Secondo la ricerca, il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato si sta muovendo dalla periferia ai centri.
Cioè? Nelle macroaree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali Comuni capoluogo si evidenzia una tendenza al ribasso, mentre nei centri, o comunque nelle zone di pregio, le quotazioni delle abitazioni rimangono praticamente ferme.
Dinamica simile per le compravendite, in picchiata al livello nazionale (-14%).
Dopo dieci anni di accelerazione (nel 1999 gli scambi di abitazioni erano 600 mila mentre nel 2007 sono stati oltre 800 mila), era inevitabile la frenata.
Quali i motivi?
Dal Report di Ubh si evince che sono fondamentalmente due: il netto abbassamento della domanda da parte di chi ha redditi bassi o un lavoro precario, determinata dal maggior rigore degli istituti di credito e dall'aumento dei tassi dei mutui, e il disorientamento delle famiglie che si trasforma in una "tattica attendista", calcisticamente parlando una sorta di catenaccio.
Come si suol dire però, non ci si deve fasciare la testa prima di picchiarla: questo processo di aggiustamento dei valori darà la possibilità sia al venditore, sia all'acquirente di chiudere più velocemente la trattativa a prezzi "accettabili".
Per concludere, il 2009 sarà un anno di transizione, un periodo di tempo in cui il mattone dovrà riflettere e cercare un punto di equilibrio.
Sicuramente il numero degli scambi sarà ancora in linea con la fine degli anni '90, anche perché è evidente che il ciclo si è ufficialmente chiuso.
Un anno sabbatico che di certo non potrà che far bene al mercato immobiliare.
Stefano Pulici
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