IVA: quale aliquota per l'acquisto di un terreno?

Caro Direttore,

Devo stipulare un atto per l'acquisto di un terreno edificabile per costruire la mia prima casa (al momento sono in affitto e non ho nessuna proprietà), ma mi hanno indicato che poiché l'acquisto da un geometra che ha eseguito la lottizzazione devo pagare l'IVA al 20%. Siccome acquisto questo terreno per costruire la prima casa, di cui ho già il progetto approvato, non posso usufruire dell'IVA agevolata al 4%?

Occorre accertare se il proprietario-venditore agisce come impresa o come privato. Infatti nel primo caso la cessione del terreno sarà soggetta ad IVA, con la aliquota del 20%, essendo irrilevante per l'acquisto del terreno il fatto che sullo stesso verrà poi edificata una "prima casa". L’applicazione dell'IVA con la aliquota agevolata del 4% sarebbe possibile solo se l'acquisto avesse ad oggetto non un lotto di terreno edificabile, ma un fabbricato in corso di costruzione. Se invece la vendita è effettuata da privato, la stessa sarà soggetta non ad IVA, ma alle imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale, con possibilità per l'acquirente, qualora il terreno costituisca un lotto di un piano particolareggiato, comunque denominato, diretto all’attuazione di un programma di edilizia residenziale (nel caso prospettato si parla di terreno incluso in un piano di lottizzazione) di beneficiare dell’aliquota dell'imposta di registro ridotta all'1%, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni, cioè che la casa sia ultimata entro 5 anni dall'acquisto del terreno, con applicazione dell'imposta ipotecaria al 3% e di quella catastale all'1%.


A cura di “Comprar casa senza rischi” Associazione di Notai


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