Quando l’acquisto è agevolato?

Caro direttore,

ho deciso di acquistare un appartamento nel quale andrà ad abitare mia suocera che contribuirà alle spese di acquisto appena venderà la casa dove per il momento abita.
Vorrei procedere in questo modo: acquistare trattenendo per me la nuda proprietà e riservando a lei l'usufrutto a vita.

L'imposta di registro per la mia parte è il 3% (prima casa nel Comune di residenza) e per la sua parte il 7% se non ha ancora venduto e 3% nel caso abbia già venduto la sua prima casa al momento del rogito?

Per ottenere il beneficio delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” occorre sussistano le seguenti condizioni: deve trattarsi di casa di abitazione non di lusso; l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la sua residenza; l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritto di proprietà, usufrutto, diritto d’uso e diritto di abitazione, di altra casa, nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; l’acquirente deve inoltre dichiarare di non essere titolare, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, ecc. su altra casa di abitazione acquistata con le predette agevolazioni per la “prima casa”.
Nel caso prospettato dal lettore il beneficio “prima casa” con l’aliquota di imposta di registro del 3% può riguardare sia l’acquisto della nuda proprietà in proprio, sia quello dell’usufrutto da parte della suocera, se sono rispettate le condizioni sopra ricordate.
Poiché pare che la suocera sia già proprietaria di casa di abitazione manca la condizione necessaria per l’applicazione dell’aliquota ridotta. In buona sostanza la suocera dovrà trovarsi, all’atto del nuovo acquisto, nelle sopra indicate condizioni. Dovrà pertanto vendere la casa di cui in atto dispone, prima di acquisire il diritto di usufrutto della nuova.
Per completezza di informazione è bene segnalare che se per l’abitazione che si va a vendere non siano trascorsi cinque anni dal relativo acquisto “agevolato”, decade automaticamente l’agevolazione precedentemente goduta e l’Amministrazione Finanziaria ne richiede la differenza d’imposta, gli interessi e le sanzioni.

Luca Ruggieri - Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei Dottori Commercialisti di Milano
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