Il mutuo ora ha... il ”tetto”

Finalmente arrivano buone nuove da Roma: a Palazzo Chigi il Consiglio dei ministri ha approvato il pacchetto anti-crisi.
Le misure contenute nel decreto, composto da 35 articoli (36 dei quali uno stralciato) riguardano il sostegno alle famiglie, il sostegno all'economia, il ridisegno del quadro strategico nazionale ed i servizi pubblici.
In particolare ci sono dei provvedimenti a favore di tutti coloro che sono alle prese con i mutui, contenuti nell'articolo 2 del decreto. Infatti, come ha spiegato il Ministro dell'Economia Tremonti, per i finanziamenti variabili sulla prima casa, stipulati fino al 2008, è stato istituito un tetto per il 2009, fissato al 4%, valore entro il quale dovranno rimanere gli interessi da restituire all'istituto di credito...

Stefano Pulici

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Milano: densità e valori immobiliari

Nei dibattiti contemporanei relativi alla pianificazione urbana viene attribuito un ruolo di primo piano all’organizzazione delle risorse spaziali nelle aree metropolitane (Monardo, 2005).
Nell’affrontare l’argomento, OSMI Borsa Immobiliare ha ritenuto opportuna una riflessione sulla densità demografica, al fine di identificare il peso che la stessa esercita nella determinazione dei valori immobiliari (tipologia residenziale).
A livello nazionale sembra delinearsi un nesso tra densità demografica e valori del comparto residenziale. Le elaborazioni effettuate su dati dell’Agenzia del Territorio hanno evidenziato come i Capoluoghi di regione caratterizzati dai prezzi di compravendita più elevati (Napoli, Milano, Torino, Firenze, Bologna, Genova e Roma) sono anche quelli con i più alti valori di densità demografica...

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Aiuto? Ci pensa la Lombardia

"Dà aria nuova alle tue idee" è il suo motto, la Rosa camuna il suo simbolo, Langbard il suo toponimo: insomma avete capito che ci stiamo riferendo alla Regione Lombardia, il fiore all'occhiello della penisola.
"Deve essere la Lombardia a guidare la ripresa del paese, confermando così il suo ruolo di locomotiva dell'Italia".
Con queste parole il presidente della Regione Roberto Formigoni, nel corso di un consiglio regionale straordinario, ha proposto una serie di provvedimenti per aiutare le famiglie, "vero fulcro della società".
Uno degli obiettivi primari è quello di sostenere le famiglie "a partire dalle fasce più deboli con particolare riguardo a quelle numerose", per il quale è stato istituito un fondo di 20 milioni di euro...

Stefano Pulici

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Verdetto dal campo: il real estate... a Milano vola!

Come tutti i mercati, anche quello immobiliare può essere osservato, analizzato e studiato sotto diversi punti di vista.
Metaforicamente parlando, se il real estate fosse un match ad esempio di calcio, sarebbe ben differente guardare la partita dagli spalti dello stadio, o da bordo campo, e ancor più dissimile lo sarebbe se fossimo un player in azione sul terreno di gioco.
Proprio in quest'ultima opzione si identificano gli agenti immobiliari, coloro che in prima persona "fanno" il mercato, visionano gli immobili, ne conoscono l'essenza e quindi hanno sotto mano quotidianamente il cuore pulsante del real estate.
Esiste un indicatore che rileva l'andamento del mercato immobiliare secondo l'ottica degli operatori? Sì, l'Indice REplat, sintesi di "Real Estate Platform".
Spontaneamente nasce un'ulteriore domanda: ma cosa rileva? Registra mensilmente l'andamento della media degli immobili condivisi dalle agenzie connesse a REplat e delle richieste dei clienti di queste società, confrontando i dati tra il mese in cui si effettua la rilevazione ed il medesimo dell'anno precedente per ogni ufficio abbonato alla piattaforma MLSystem...

Stefano Pulici

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Mettete il cappio al "giusto indice"

L'uomo dei tassi dirà ancora di sì? Prendendo spunto da un vecchio e famoso spot pubblicitario ci chiediamo se Jean-Claude Trichet, presidente della Bce, nel prossimo mese deciderà di ridurre ancora i tassi interbancari. Un provvedimento da cui dipendono le decisioni di molti italiani.
Sì perché da qualche giorno un istituto bancario ha lanciato un mutuo variabile legato al saggio della Bce (3,25%) e non all'Euribor, raccogliendo l'appello del governatore di Bankitalia Mario Draghi.
Infatti l'Euribor, complice la crisi finanziaria e i subprime americani, ha avuto un andamento sicuramente anomalo, non riflettendo realmente i reali parametri...

Stefano Pulici

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La parola chiave del mercato sarà "affitto"?

Quando si parla di mercato immobiliare non si può solamente prendere in considerazione l'andamento dei valori immobiliari o quello delle compravendite: una parte molto importante la gioca sicuramente la locazione, o in un'altra parola l'affitto di una casa. Partendo dall'analisi dell'Ufficio Studi di Tecnocasa, si può riscontrare, nel I semestre del 2008, un sensibile aumento della domanda di appartamenti in affitto: fatto determinato dalla crisi finanziaria, dalle difficoltà delle persone nell'accedere al credito (soprattutto mutui) e, quindi, dalla problematica di acquistare l'abitazione.
Se aumenta la domanda, come mai i canoni registrano una tendenza al ribasso? Semplicemente perché l’offerta presente sul mercato, cresciuta negli ultimi anni in seguito alla nota corsa al mattone per investimento, ha retto molto bene la maggiore domanda senza andare ad incidere sui valori...

Stefano Pulici

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La Bce dà un taglio al tasso

"Yes we can".
Lo slogan del neo presidente statunitense Obama potrebbe essere utilizzato come motto da tutte le famiglie italiane che hanno in essere un mutuo a tasso variabile: ora possono avere una rata più leggera.
Tutto "merito" della decisione di tagliare i tassi di interesse, presa lo scorso 6 novembre dalla Banca centrale europea. Il taglio ha fatto sì che nell'Eurozona i tassi di riferimento siano passati dal 3,75 al 3,25%.
Una riduzione di mezzo punto attuata soprattutto perché "le prospettive di stabilità dei prezzi sono migliorate ulteriormente" e "le aspettative inflazionistiche continueranno a scendere": queste le parole pronunciate da Jean-Claude Trichet nel vertice di Francoforte...

Stefano Pulici
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Como Lake: ora...a far "mattone" sono gli zar

Potrebbe capitare di trovarsi a Los Angeles e percorrere la Bellagio Road, di soggiornare nell'hotel/casinò Bellagio a Las Vegas, oppure ammirare il grattacielo residenziale Bellagio ad Hong Kong.
Bellagio quindi è conosciuta in tutto il mondo per le sue bellezze paesaggistiche e per il suo charme.
Da molti è addirittura considerata la punta di diamante del Lago di Como.
Un borgo di grande fascino, con un mercato immobiliare a sé.
Infatti, grazie al suo prestigio, al fatto che sia una meta ambita da turisti e non solo, le tipiche attività commerciali, ne fanno un luogo in cui gli immobili sembrano non accusare le difficoltà del mattone. Un'isola felice, con ville storiche ed appartamenti, molti d'epoca, che potrebbero far perdere la testa a chiunque. Bellagio è il punto d'incontro delle due sponde comasche del Lago del Lario, che vedono però un mercato differente...

Stefano Pulici

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Tasso variabile: double risk

Circa quattro anni fa "impazzava" la mania del mutuo a tasso variabile, spesso consigliato da molti istituti bancari.
Infatti alla fine del 2007 circa il 75% dei prestiti per comprar casa risultava con la formula del variabile. I dati, forniti da un'indagine effettuata dall'Ufficio Studi della Banca d'Italia, rilevano come ora i finanziamenti a tasso variabile concessi nel 2004 abbiano più del doppio delle probabilità rispetto a quelli a tasso fisso di andare in sofferenza.
Se "Rischio a due" è il titolo di un celebre film con Al Pacino, nella realtà la pellicola è ben diversa: il rischio è unilaterale, ed è massimo per i prestiti erogati nel 2005, quando i tassi di interesse erano ai minimi storici.
Ma da allora la "roulette" del mutuo ha iniziato a girar male: il tasso medio sui finanziamenti variabili è cresciuto dal 3,7% al 6,3% di un mese fa.
I tassi "bassi" e il boom dell'immobiliare hanno fatto sì che nel quadriennio in esame la banche italiane abbiano erogato mutui per 60 miliardi di euro l'anno, anche ad una fascia di clientela finanziariamente più fragile: una sorta di "mini subprime".
Questo ha fatto sì che il rischio medio di sofferenza aumentasse. Infatti come si evince dallo studio di Bankitalia alla fine del 2007 il 3,5% dei mutui aveva registrato un ritardo nel pagamento di una o più rate, l'1,2% era classificato come incagliato e lo 0,63% era andato in sofferenza.
In pratica 5 mutui su cento vivevano una situazione poco felice, ma si può scommettere che dieci mesi dopo la cifra sia ben superiore.

Stefano Pulici

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Il mattone USA risorgerà dalle proprie ceneri?

"Oh, say can you see, by the dawn's early light, what so proudly we hailed at the twilight's last gleaming?" Tradotto: Oh, dì, puoi vedere alle prime luci dell'alba, ciò che così fieramente abbiamo acclamato agli ultimi bagliori del crepuscolo?
Così inizia "The Star Spangled Banner", il glorioso inno degli Stati Uniti.
Ma il mattone statunitense è ben lungi dal vedere l'alba... al momento non vede nemmeno il crepuscolo ma solo il buio della notte.
Tutto deriva dalla nota crisi dei mutui subprime, iniziata nel 2006 e riguardante quei finanziamenti offerti dagli operatori immobiliari anche a persone con caratteristiche di affidabilità molto precarie.
Tale crisi, unita all'aumento spropositato dei tassi, e alla crescita speculativa dei prezzi delle abitazioni, ha fatto sì che i mutuatari non riuscissero più a sostenere i costi delle rate da pagare agli istituti di credito. Ecco il "pasticcio": insolvenze a go go e scoppio della bolla immobiliare.
Infatti il mercato del mattone statunitense è in fase di recessione. Prendendo in considerazione solo il residenziale, l'indice S&P/Case-Shiller dei prezzi delle abitazioni già registrava nel 2007 un forte declino (-8,9% annuo), specialmente in Florida e California.
Nel primo trimestre 2008, l'indice è crollato del 14,1%, ad agosto addirittura è arrivato a -16,6%, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, segnando così un picco negativo record nei venti anni di esistenza del dato. I mercati maggiormente colpiti sono stati quelli dell'area pacifica (-12,7% annuo) oltre ad alcune località (Las Vegas, Miami, Phoenix), che hanno registrato diminuzioni dei prezzi tra il 23 e il 25%.
Per non parlare dei volumi di compravendite che nell'ultimo anno hanno subito una diminuzione del 33%.
Al momento l'uragano "Real Estate" sembra lentamente abbandonare il Nuovo continente. Infatti lo sgonfiamento della bolla dovrebbe riaccendere il motore del mattone. Come la fenice risorge dalle proprie ceneri, sarà proprio dal grande numero di abitazioni pignorate, ricollocate sul mercato quasi sicuramente a prezzi appetibili, che il volume delle compravendite potrebbe rigonfiarsi già entro qualche mese.
Altri flebili segnali positivi arrivano dalla vendita di abitazioni di nuova costruzione, in aumento nell’ultimo mese (+2,7%).
Nessuna illusione però: ci vorrà ancora molto tempo prima che il mercato USA torni in salute.

Stefano Pulici

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Caro direttore

Ho un immobile in regime di comunione dei beni ma il mutuo dal 1990 al 2000
era intestato solo a me visto che in pratica sono stato l’unico a pagarlo, facendovi fronte con la mia retribuzione, visto che mia moglie era ed è casalinga. Ora sto affrontando la fase di separazione coniugale e vorrei sapere se, nella divisione del frutto della vendita dell'immobile, si possa tener conto di quanto io ho pagato per sostenere il mutuo?

L’articolo 177 del c.c. stabilisce quali beni rientrano nella comunione legale tra coniugi. In particolare, fanno parte della comunione “gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio” e “I proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi”.
Nel caso proposto sia l’immobile, acquistato in regime di comunione dei beni, sia la retribuzione percepita dal Lettore nel periodo di comunione, ricadono nella comunione stessa.Il successivo articolo 194 sancisce che la divisione dei beni deve essere effettuata “ripartendo in parti uguali l’attivo e il passivo”.
Pertanto si ritiene che nulla debba essere riconosciuto al Lettore. Il mutuo veniva pagato con parte della sua retribuzione che, tuttavia, alla luce di quanto sopra esposto, ricadeva interamente nella comunione legale. In ogni caso l’ultima parola spetta al Giudice.
Chieda al suo avvocato di sensibilizzare il Giudice su questo problema.

dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei
Dottori Commercialisti di Milano

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Comprar casa senza rischi: notariato e consumatori insiemeper sconfiggere il caro mutui

Notaio. Una figura vista da molte persone come un "burbero signore" incaricato di apporre la sua sottoscrizione e l'impronta del suo sigillo su degli atti, attribuendo loro pubblica fede, in cambio di parcelle molto salate.
Visione completamente distorta da quello che il notaio vuole essere. Oltre a ricoprire la funzione di ufficiale giudiziario, "il notaio è anche una persona al servizio dei cittadini": questo il pensiero di Gianni Verga, Assessore alla Casa del Comune di Milano, espresso lo scorso 22 ottobre nel corso della presentazione al pubblico dell'iniziativa "Comprar Casa senza rischi".
All'interno della sala stampa di Palazzo Marino ha preso il via la seconda edizione dell'iniziativa, promossa dal Consiglio Notarile di Milano, dal Comune di Milano e dalle Associazioni dei Consumatori.
Per capire meglio, in cosa consiste l'iniziativa? Semplicemente i notai del Consiglio notarile di Milano si mettono a completa disposizione del cittadino per aiutarlo a capire meglio il tema di comprar casa a 360 gradi: l'acquisto della abitazione, la stipula del contratto, la rinegoziazione e la portabilità del mutuo.
Proprio la questione mutui è il punto cardine dell'iniziativa di quest'anno. "Caro mutui: cosa fare?" è l'headline dell'appuntamento 2008: un tema, quello dei finanziamenti legati al mondo immobiliare che ora come ora preoccupa molte persone. Oltre al già citato Assessore Verga, sono intervenuti alla presentazione anche Domenico De Stefano, presidente del Consiglio Notarile di Milano, Paolo Martinello, presidente di Altroconsumo, Roberto Anedda di Mutuionline e Antonio Lubrano, giornalista e conduttore della celebre trasmissione "Mi manda Lubrano".
Proprio De Stefano ha tenuto a precisare come i notai, attraverso consulenze gratuite, aiuteranno i cittadini a scacciare qualsiasi dubbio sulla problematica caro-mutui, visti anche i problemi economico-finanziari che hanno investito l'intero pianeta: la rinegoziazione è vista come una zattera di salvataggio per riuscire ad arrivare a fine mese, la portabilità è uno "strumento che può portare dei vantaggi al consumatore, poiché va ad incidere sul bene casa". Un ruolo, quello dei notai, di grande rilevanza per il sociale, come sottolineato anche da Robert J. Shiller, in un passo del libro "Finanza Shock, come uscire dalla crisi dei mutui subprime".
Di sicura rilevanza il momento in cui è stato annunciato e siglato dal Consiglio Notarile di Milano e da Banca Antonveneta, Banca Intesa San Paolo, Banca Popolare di Milano, Ing Direct e Unicredit Banca, il Protocollo di intesa sulla portabilità dei mutui.
Un documento che attesta la volontà di queste banche di guardare al consumatore prendendosi carico dei costi delle procedure notarili. Al Protocollo potranno aderire tutte le banche presenti sul territorio milanese.
Molto interessanti anche le considerazioni di Paolo Martinello. Il suo pensiero, come quello di tutte le associazioni di consumatori, è rivolto al cliente, al consumatore, al vero e proprio protagonista dell'incontro. Martinello sostiene che la normativa sulla portabilità (introdotta da Bersani nel 2007), è stata un'ottima "pensata", una vera e propria ancora di salvataggio per tutti coloro che hanno acceso un mutuo a tasso variabile.
Il problema è che per più di un anno tale provvedimento è stato inapplicato, con molti atteggiamenti ostruzionistici da parte degli istituti bancari. Oggi la portabilità gratuita è una realtà, visto che anche l'Abi si è "svegliata" per far rispettare la normativa.
Per il presidente di Altroconsumo la portabilità del mutuo è importantissima, ci sono molti strumenti per verificare se ci sono migliori opportunità sul mercato, e quindi è corretto che un cittadino posso fare le sue scelte liberamente in quanto "ne va del bilancio familiare". Oltre che per i cittadini la procedura è anche stimolante per le banche o per gli operatori che erogano servizi finanziari, per creare una sana concorrenza del mercato del credito.
Curiosa ma allo stesso tempo molto significativa l'osservazione proposta da Lubrano: "non è che le banche comunque faranno pagare in qualche modo le spese notarili?". "Normale che quel costo in qualche modo il cliente lo dovrà pagare - risponde Martinello - l'importante è che quei costi non diventino delle barriere per i cittadini". Parola di consumatore.
Ora più che mai il ruolo di consulente e assistente del notaio diventa fondamentale.

Stefano Pulici

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Primi in classifica!... nell’evadere le tasse

Dopo le delusioni calcistiche di Euro 2008, finalmente l'Italia può esultare. Chiaramente in modo ironico: siamo il primo Paese europeo nell’evadere le tasse.
Il dato, reso noto dall'Associazione Contribuenti Italiani, ci pone in testa alla classifica con il 23% del prodotto interno lordo sommerso, quindi non dichiarato. Alle nostre spalle si posizionano la Romania con il 21%, la Bulgaria con il 18%, l'Estonia con il 17%, la Slovacchia con il 14%. Ultimi in classifica l'Inghilterra con il 6%, il Belgio con il 5% e chiude la Svezia con il 3%. Da notare come i Paesi più "industrializzati" siano in fondo alla gradutoria.
Tralasciando in questo caso l'aspetto meramente legato agli immobili, non si dichiara al fisco soprattutto l’industria (32% di evasione accertata), i bancari ed il settore assicurativo, che non pagano le tasse nel 28% dei casi, seguiti da commercianti (12%), artigiani (11%), professionisti (9%) e lavoratori indipendenti (8%).
Un problema serio che in un certo qual modo l'Italia si è creata da sé. Infatti dall'ultimo rapporto dell'Ocse, l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico, è emerso che, grazie anche all'aumento delle imposte voluta dalla precedente legislazione, il BelPaese è balzato al sesto posto tra i Paesi più colpiti dal Fisco: la pressione fiscale in Italia si attesta al 43,3% in rapporto al Pil.
Un numero che fa impressione se si pensa, quello che lo Stato offre al cittadino.

Stefano Pulici

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Paghi uno prendi dos, Spagna: la movida dell’immobile

Superiamo le Alpi Marittime, attraversiamo la Francia, scaliamo i Pirenei ed eccoci nella caliente Spagna.
Un terra baciata dal sole, con paesaggi e coste di incredibile bellezza, una delle mete turistiche più apprezzate da tutta l'Europa.
Vi chiederete come mai si stia parlando del Paese Iberico. In particolare spostiamoci in Andalusia, nella splendida Malaga dove si è chiuso da qualche settimana il Salone Immobiliare del Mediterraneo (Simed), durante il quale sono emerse tutte le difficoltà del mercato immobiliare spagnolo.
Infatti dati alla mano, il mercato del mattone nel regno di Juan Carlos è in piena crisi: praticamente potrebbe essere paragonato al toro che viene finito dal matador in una corrida. Rispetto allo stesso periodo del 2007, quest'anno le compravendite di case in Spagna hanno registrato un decremento del 30%.
Secondo l'Ine, l’istituto di statistica spagnolo, i valori indicano che il mercato è sicuramente in grave difficoltà: confrontando, infatti, il dato di giugno con quello del mese di maggio 2008, già considerato "catastrofico", il calo è stato del 5,3%. Le compravendite totali in giugno sono state 47.511, di cui 23.111 di case nuove, con un 16,1% in meno rispetto al 2007 e 24.400 di abitazioni usate, con una caduta del 38,9% rispetto ai dati dello scorso anno.
Partendo da questi pessimi presupposti ecco la novità nata al Simed: l'offerta 2 per 1. Salsa Inmobiliaria, agenzia della Costa del Sol propone, a chi acquisterà una villa a Miraflores del Palo, a pochi chilometri dal mare, un appartamento in regalo. Non stupitevi: non siamo al supermercato ma nel mondo degli immobili.
Evidenziamo però il fatto che la "promozione" si riferisce ad abitazioni di lusso che non scendono sotto il prezzo di 800mila euro. Piuttosto di correre il rischio di un fortissimo ribasso delle quotazioni immobiliari, l'operatore spagnolo ha pensato bene di svendere le case in Costa del Sol per salvare il salvabile.
Infatti in questa zona della Spagna si stimano 24mila alloggi invenduti, con un calo delle compravendite del 70%.
Concludendo possiamo affermare che la situazione dell'immobiliare nel Reino de España è davvero critica: molti operatori sono falliti o stanno avendo grosse difficoltà, e la crisi finanziaria globale attuale non aiuta a risollevare le sorti del mattone.
Riflessione: se anche il mercato delle case di lusso è alle strette...

Stefano Pulici

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Il mercato si prende un anno Sabbatico

Arriva l'autunno e le foglie iniziano a cadere dagli alberi.
Il buio prende il sopravvento sulla luce, all'orizzonte il sole è pallido, le temperature, si abbassano.
Non è la descrizione di un paesaggio, ma potrebbe benissimo essere la trasfigurazione di ciò che accade al mercato degli immobili residenziali.
Infatti le foglie rappresentano la fine di un ciclo, il buio la diminuzione delle compravendite e le temperature la discesa dei valori immobiliari.
Il sole pallido? La prospettiva per il prossimo anno.
Per analizzare la situazione, prendiamo in considerazione il Report semestrale elaborato dall'Ufficio Studi di Ubh.
Il dato che più colpisce, ma non deve certo stupire, è rappresentato dalla discesa dei prezzi delle abitazioni: a Milano, ad esempio, sono in calo dell'8% rispetto allo stesso periodo del 2007.
Secondo la ricerca, il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato si sta muovendo dalla periferia ai centri.
Cioè? Nelle macroaree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali Comuni capoluogo si evidenzia una tendenza al ribasso, mentre nei centri, o comunque nelle zone di pregio, le quotazioni delle abitazioni rimangono praticamente ferme.
Dinamica simile per le compravendite, in picchiata al livello nazionale (-14%).
Dopo dieci anni di accelerazione (nel 1999 gli scambi di abitazioni erano 600 mila mentre nel 2007 sono stati oltre 800 mila), era inevitabile la frenata.
Quali i motivi?
Dal Report di Ubh si evince che sono fondamentalmente due: il netto abbassamento della domanda da parte di chi ha redditi bassi o un lavoro precario, determinata dal maggior rigore degli istituti di credito e dall'aumento dei tassi dei mutui, e il disorientamento delle famiglie che si trasforma in una "tattica attendista", calcisticamente parlando una sorta di catenaccio.
Come si suol dire però, non ci si deve fasciare la testa prima di picchiarla: questo processo di aggiustamento dei valori darà la possibilità sia al venditore, sia all'acquirente di chiudere più velocemente la trattativa a prezzi "accettabili".
Per concludere, il 2009 sarà un anno di transizione, un periodo di tempo in cui il mattone dovrà riflettere e cercare un punto di equilibrio.
Sicuramente il numero degli scambi sarà ancora in linea con la fine degli anni '90, anche perché è evidente che il ciclo si è ufficialmente chiuso.
Un anno sabbatico che di certo non potrà che far bene al mercato immobiliare.

Stefano Pulici

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Seconda Casa: Esistono Agevolazioni Fiscali?

Caro Direttore,

Per motivi di lavoro, sto cercando casa a Milano. Dal 1997 sono proprietaria di una unità abitativa acquistata in un altro comune beneficiando delle agevolazioni fiscali "prima casa". Stipulando un mutuo seconda casa per acquistare un immobile a Milano dovrei trasferire anche la residenza? In caso contrario, residenza e abitazione principale sarebbero differenti: quali sono i relativi adempimenti fiscali? seconda casa: esistono agevolazioni fiscali? Quali i benefici fiscali per l’acquisto di una seconda casa? Quali sono gli oneri deducibili/detraibili relativi a un mutuo seconda casa?

Il concetto di “prima casa” differisce da quello di “abitazione principale”. Per prima casa infatti deve intendersi la prima abitazione acquistata da un contribuente, anche se non adibita ad abitazione principale. Le agevolazioni relative alla prima casa spettano al momento dell’acquisto e si concretizzano in una riduzione delle imposte relative al trasferimento dell’immobile (Imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria e imposta catastale). L’abitazione principale, invece, è quella in cui il contribuente (o un suo familiare) dimora abitualmente. Le agevolazioni in questo caso riguardano sia l’IRPEF, mediante l’applicazione di deduzioni e detrazioni, sia l’ICI, tributo per il quale a partire dal 2008 è stata introdotta l’esenzione totale per l’abitazione principale. Alla luce di quanto detto risulta evidente come possa non esistere coincidenza tra prima casa ed abitazione principale. Non è prevista invece alcuna agevolazione fiscale per la seconda casa, né al momento dell’acquisto, né in sede di dichiarazione dei redditi, né con riferimento all’ICI. Nel caso proposto dalla lettrice, pertanto, l’acquisto della seconda casa non darà diritto ad alcun beneficio fiscale, perchè la stessa ha già usufruito delle agevolazioni sulla prima casa. Anche relativamente all’IRPEF e all’ICI, se il nuovo immobile non viene adibito ad abitazione principale, non spetteranno agevolazioni. dott. Luca Ruggieri Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei Dottori Commercialisti di Milano

Scrivete a
redazione@quicasa.it
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Imposte di Registro e Catastale Agevolate?

Caro Direttore,

Acquistando un appartamento contiguo a quello già di mia proprietà (acquistato a suo tempo con le agevolazioni prima casa) ho ancora diritto all'imposta di registro ipotecaria e catastale agevolata?

La possibilità di usufruire delle agevolazioni sussiste solo nell'ipotesi in cui i locali di casa acquistati, pur costituendo distinte unità immobiliari tra loro contigue, siano destinati a essere riuniti in un unico alloggio. Nell'ipotesi di acquisto contestuale di due appartamenti contigui destinati a un’unica abitazione, la Cassazione, con sentenza n. 563 del 22.01.1998, ha affermato che è possibile usufruire delle c.d. agevolazioni prima casa, purché l'alloggio risultante dalla fusione dei due alloggi rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche nella tipologia degli alloggi "non di lusso". Nel caso di acquisti non contestuali, ma successivi, l’Agenzia delle Entrate, nella Circolare numero 38/E del 12 agosto 2005, ha affermato che "per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all'acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c. d. "prima casa". Sempre l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 25/E del 25.2.2005, ha ritenuto che possa beneficiare delle c.d. agevolazioni della prima casa, l'acquisto finalizzato all'ampliamento di un immobile abitativo già posseduto. Per altro la citata risoluzione si riferiva all'acquisto di una stanza contigua a un immobile acquistato precedentemente dallo stesso soggetto con le agevolazioni e non all'acquisto di nuovi locali di consistenza tale da costituire un'altra, autonoma, unità immobiliare abitativa. La risposta al quesito si ritiene possa essere positiva, nel senso della spettanza delle agevolazioni, sempre che, nel caso concreto, sulla base di criteri di ragionevolezza e buona fede, si possa affermare con certezza che ricorra l'ipotesi di acquisto realmente destinato all'ampliamento dell'unica abitazione e non quella dell'acquisto di altra autonoma casa di abitazione. a cura di “Comprar casa senza rischi” Associazione di Notai

Scrivete a redazione@quicasa.it

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Federalismo Fiscale: c'è il sì di tutti i ministri

I Ministri hanno detto sì.
Il disegno di legge sul federalismo fiscale è stato approvato all'unanimità.
Una riforma importante e, come ha evidenziato il Ministro dell'Economia Tremonti, storica. Ancora più "straordinario" il fatto che gli accordi sul federalismo siano riusciti a mettere in sintonia sia le Regioni sia l'Anci.
Il disegno c'è, ma a quando la reale attuazione?
Il limite massimo per scrivere i decreti attuativi del federalismo fiscale è di 24 mesi, un tempo apparentemente lungo ma in realtà "saggio", per usare un'espressione di Tremonti.
Infatti ora la palla passerà al Parlamento. Inoltre è stato anche varato un decreto legge con disposizioni urgenti per il riequilibrio economico-finanziario delle regioni e degli enti locali che mette a disposizione dei Comuni circa 1,3 miliardi di euro per compensare l'abolizione dell'Ici, le modifiche all'Ici rurale per il 2007 e il 2008 e il taglio dei costi della politica.
Tra i punti cardine del disegno sul federalismo: l’istituzione di tributi regionali e locali; la facoltà per le Regioni di far compartecipare gli enti locali al gettito dei tributi; premi ai comportamenti virtuosi ed efficienti e la garanzia del mantenimento di un adeguato livello di flessibilità fiscale tendenzialmente uniforme sul territorio nazionale.
E l'ombra di una reintroduzione dell'Ici?
Assolutamente sparita, in quanto il ddl prevede che ai Comuni siano trasferiti parte dell’Irpef, tributi propri e parte del fondo perequativo.

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Nuda Proprietà: quale trattamento fiscale?

Caro Direttore

Volevo fare un investimento immobiliare e pensavo di acquistare una casa in nuda proprietà. Qual è il trattamento fiscale previsto? Quali sono le tasse e le spese che dovrò pagare?
La piena proprietà di un bene può essere suddivisa in due distinti diritti: l’usufrutto, che spetta al soggetto - detto usufruttuario - che pur non essendo proprietario del bene vanta su di esso il diritto di godimento, da esercitare entro i limiti stabiliti dalla legge; la nuda proprietà, che appartiene a chi, pur essendo proprietario del bene, risulta privo del diritto di godimento. Sotto il profilo del prelievo tributario nelle compravendite limitate al diritto di nuda proprietà non si rilevano difformità rispetto a quelle riguardanti il diritto di piena proprietà. Pertanto, a titolo esemplificativo, nel caso in cui sia il venditore che l’acquirente siano soggetti che non agiscono nell’ambito di attività di impresa o professionale, la compravendita della nuda proprietà di un immobile abitativo è un atto assoggettato alle imposte di registro (7%), ipotecaria (2%) e catastale (1%). Vigono anche nella fattispecie dell’acquisto del menzionato diritto le agevolazioni “prima casa” che riducono il prelievo fiscale all’aliquota di registro del 3% e, per le imposte ipotecaria e catastale, alla misura fissa di 168 euro ciascuna. La base imponibile su cui applicare le suddette aliquote impositive si ottiene mediante l’utilizzo di coefficienti (reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate) che permettono di suddividere il valore fiscale della piena proprietà nei valori fiscali della nuda proprietà e dell’usufrutto. Pertanto la base imponibile, nel caso in cui oggetto della compravendita sia solo la nuda proprietà, è di minore entità rispetto al caso in cui oggetto della compravendita sia la piena proprietà dell’immobile.

Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei Dottori commercialisti di Milano

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Anche i tassi fanno crack

Più e meno. I due segni che stanno caratterizzando l'economia mondiale negli ultimi venti giorni.
Il segno meno è facilmente associabile alle borse di tutto il globo a causa del crack finanziario di Lehman Brothers, banca d'affari statunitense, che ha "sconvolto" i vari mercati.
E quello più? Si accompagna ai prezzi del petrolio e delle materie prime, oltre ai beni di largo consumo che dopo un breve periodo in cui sembravano essersi stabilizzati, ora con il nuovo k.o. del dollaro molto probabilmente torneranno a salire.
Dimenticato niente? "Purtroppo" sì.
Con il segno più vanno a braccetto i tassi interbancari: l'Euribor continua la sua ascesa inguaiando moltissime famiglie italiane che hanno in essere un mutuo a tasso variabile.
Infatti i tassi hanno letteralmente fatto il botto: dal 12 settembre, giorno della crisi di Lehman Brothers, l'indice Euribor a un mese è aumentato di 45 punti base arrivando al 4,976%.
Analogo comportamento per l'indicizzazione a tre mesi, con una crescita arrivata fino al 5,12%, pari a 17 punti base.
Il motivo sta anche nel fatto che, in parole povere, le banche non si fidano più delle banche.
Gli istituti di credito sono timorosi nel prestare denaro agli altri ed hanno paura di nuovi fallimenti: un ulteriore crack di qualche istituto potrebbe avere conseguenze poco piacevoli per tutti, consumatori in primis.
Chi ha un mutuo a tasso variabile si prepari a metter mano al portafoglio e pagare 20 euro in più al mese...
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IVA: quale aliquota per l'acquisto di un terreno?

Caro Direttore,

Devo stipulare un atto per l'acquisto di un terreno edificabile per costruire la mia prima casa (al momento sono in affitto e non ho nessuna proprietà), ma mi hanno indicato che poiché l'acquisto da un geometra che ha eseguito la lottizzazione devo pagare l'IVA al 20%. Siccome acquisto questo terreno per costruire la prima casa, di cui ho già il progetto approvato, non posso usufruire dell'IVA agevolata al 4%?

Occorre accertare se il proprietario-venditore agisce come impresa o come privato. Infatti nel primo caso la cessione del terreno sarà soggetta ad IVA, con la aliquota del 20%, essendo irrilevante per l'acquisto del terreno il fatto che sullo stesso verrà poi edificata una "prima casa". L’applicazione dell'IVA con la aliquota agevolata del 4% sarebbe possibile solo se l'acquisto avesse ad oggetto non un lotto di terreno edificabile, ma un fabbricato in corso di costruzione. Se invece la vendita è effettuata da privato, la stessa sarà soggetta non ad IVA, ma alle imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale, con possibilità per l'acquirente, qualora il terreno costituisca un lotto di un piano particolareggiato, comunque denominato, diretto all’attuazione di un programma di edilizia residenziale (nel caso prospettato si parla di terreno incluso in un piano di lottizzazione) di beneficiare dell’aliquota dell'imposta di registro ridotta all'1%, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni, cioè che la casa sia ultimata entro 5 anni dall'acquisto del terreno, con applicazione dell'imposta ipotecaria al 3% e di quella catastale all'1%.


A cura di “Comprar casa senza rischi” Associazione di Notai


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Il mattone sta mostrando le prime "crepe"

"Fiducia e prudenza: le nuove chiavi del mercato immobiliare".
Questo in sintesi il bilancio stilato da Tecnocasa nel corso della conferenza stampa del Gruppo, tenutasi al Circolo della Stampa di Milano, nello splendido Palazzo Serbelloni.
Nel primo semestre del 2008, secondo i dati dell'Ufficio Studi Tecnocasa, si registra una contrazione del mercato immobiliare residenziale sia in termini di quotazioni sia in termini di volumi di scambio.
Insomma il ciclo rialzista del mattone si è chiuso con la fine del 2007.
Le cause sono da imputare allo scenario macroeconomico poco favorevole come la debole crescita del Pil italiano, l'inflazione alle stelle, la riduzione della capacità di spesa delle famiglie e il rialzo dei tassi di interesse.
Nel corso di quest'anno, il mercato immobiliare è fondamentalmente caratterizzato da una diminuzione della domanda ed un conseguente aumento dell'offerta, dall'allungamento dei tempi di compravendita, ma soprattutto da un maggior margine di trattativa, in quanto chi vende è "obbligato" a rivedere verso il basso le proprie richieste iniziali.
Un'interessante considerazione emersa dalla conferenza riguarda gli aspetti che gli acquirenti prendono in esame nell'acquisto di un immobile: se solo un anno fa era la qualità dell'immobile a tenere banco, cioè la gente era disposta a spendere qualche migliaio di euro in più pur di avere una casa di qualità, ora il prezzo ha un'importanza fondamentale nell'acquisto di una abitazione.
Il costo è l'elemento principe che caratterizza le compravendite, i cui tempi si sono notevolmente dilatati in quanto l'acquirente cerca il raggiungimento del trade-off ottimale appunto tra prezzo e qualità.
Passando ad analizzare la domanda, il primo semestre del 2008 ha visto prevalere le richieste per la prima casa e per l'abitazione sostitutiva o migliorativa.
Gli investitori immobiliari invece sono in stand-by.
La tipologia più richiesta di immobili a Milano è il bilocale con il 41,9%, in controtendenza rispetto alla Penisola dove le preferenze si spostano sui trilocali.
Spostando lo sguardo sul mercato delle locazioni, l'Ufficio Studi di Tecnocasa evidenzia un leggero calo dei canoni: c'è molta offerta e chi affitta preferisce inquilini di qualità, abbassando lievemente i prezzi e avendo così la garanzia di non avere situazioni di morosità.
Inoltre i canoni sono sostanzialmente stabili in quanto da un paio d'anni i rendimenti sono fermi al 3,8%.
In conclusione, il mercato del mattone si sta normalizzando e si ipotizza che i valori possano scendere ancora nei prossimi mesi.

Stefano Pulici

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E' obbligatorio registrare il contratto d'affitto?

Caro Direttore,

Sono proprietario di un piccolo appartamento che ho deciso di affittare. Sono obbligato a registrare il contratto? Come devo procedere? Grazie.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, ad eccezione di quelli con durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto. L’imposta di registro annua da corrispondere all’erario nel caso di stipula di un contratto di locazione relativo a fabbricati ad uso abitativo ammonta al 2% del canone annuo, con un minimo di 67,00 euro per la prima annualità. L’imposta di registro relativa agli anni successivi, pari al 2% del canone annuo (senza limite minimo) va versata entro 30 giorni dall’inizio di ciascuna annualità. Sia la richiesta di registrazione sia il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. In ogni caso entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione. La registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile può essere effettuata: in modalità telematica (con il contestuale pagamento on line dell'imposta di registro) utilizzando l’apposito software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate; recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale tramite modello F23. È consigliabile richiedere all’ufficio presso il quale si intende effettuare la registrazione i codici da indicare sul modello F23.

Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)

a cura della Fondazione dei
Dottori commercialisti di Milano

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Le "Nuove" case trascinano il mercato

Il mercato immobiliare è "bello perché è vario".
Espressione curiosa ma in parte veritiera. Il mattone vive alti e bassi a causa di molte variabili che lo determinano.
Sicuramente una delle più importanti, se non la più importante, è legata all'andamento dei mercati economico-finanziari.
Detto così non sembrerebbe fornire molte informazioni ma basta fare delle semplici considerazioni per capire meglio.
La recessione degli Stati Uniti ha avuto gravi ripercussioni su tutti i mercati mondiali, anche su quello europeo, tanto da indurre la Bce ad innalzare ancora il costo del denaro.
A risentirne anche alcune materie prime implicate direttamente nella costruzione degli immobili e quindi le imprese edili che sono entrate in difficoltà.
Altro fattore l'aumento spropositato dei tassi sui finanziamenti, che ha decisamente frenato il mercato delle transazioni immobiliari il quale è in netto calo con diminuzioni anche significative: logica conseguenza, l'aumento dei tempi di compravendita.
Per quanto riguarda i prezzi, oramai arrivati ai livelli più alti degli ultimi 10 anni, essi si sono pressoché stabilizzati.
Il mercato delle nuove costruzioni però sembra essere l'unico che riesca a tenere.
Questo perché rappresenta il risultato della somma dei costi di un prodotto industriale, mentre il prezzo dell’usato è sempre più frutto della contrattazione.
Chi compera ora fa paragoni tra il nuovo e l'usato ed è qui che i cantieri hanno quel piccolo vantaggio che permette loro di rimanere più competitivi sul mercato: le nuove leggi sulla certificazione energetica e sull'edilizia sostenibile fanno sì che le abitazioni nuove, anche se hanno dei costi lievemente superiori all'usato, siano tecnologicamente avanzate e abbattano i costi che invece bisogna sostenere per "riordinare" una casa usata e non di recente costruzione. Concludendo ci saranno sempre edifici di vecchia data che andranno ad incrementare sempre di più il loro valore, non per la qualità dell'immobile ma per il prestigio dell’area su cui sorgono, ed avranno sempre un mercato a sé stante (le residenze dette di lusso) mentre, nonostante le difficoltà sopra indicate, l’immissione sul mercato di residenze e terziario di grande qualità, anche attraverso le riqualificazioni e le ristrutturazioni di aree ed edifici preesistenti, può dare un salutare segnale positivo a tutto il comparto sia edile sia immobiliare.

In Brianza negli ultimi sei mesi la variazione delle quotazioni degli immobili è stata piuttosto contenuta: le nuove residenze e quelle usate hanno aumentato il loro prezzo nell'ordine dello 0,2%. La differenza tra nuovo e vecchio è più marcata se si sposta lo sguardo sulla città di Monza: gli immobili di nuova costruzione hanno mantenuto invariato il loro valore, mentre l'"usato" ha subito un calo del 2,4%.

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Che tasse pago per la casa al mare?

Caro Direttore,

Io e mia moglie siamo in procinto di acquistare una casa al mare. Siamo intestatari entrambi della casa in cui viviamo e non abbiamo figli. Quali sono le tasse che dovremmo pagare per la seconda abitazione?

Chi acquista un immobile abitativo è obbligato al pagamento dell’imposta di registro (o alternativamente dell’IVA), dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale. Escludendo il caso di acquisto della “prima casa”, le aliquote impositive ammontano a: Imposta di registro 7%; Imposta ipotecaria 2%; Imposta catastale 1%. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice e la vendita avvenga entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori le imposte dovute sono: IVA al 10% (o al 20% per i fabbricati di lusso); Imposta di registro nella misura fissa di euro 168,00; Imposta ipotecaria nella misura fissa di euro 168,00; Imposta catastale nella misura fissa di euro 168,00. Per le vendite di immobili ad uso abitativo effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’ambito di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale può essere il valore catastale dell’immobile anziché il corrispettivo pagato. L’acquirente per poter usufruire di questa agevolazione deve farne esplicita richiesta al notaio. Inoltre nell’atto deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Quando la vendita è assoggettata ad IVA la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto e non dal valore catastale.
Dott. Luca Ruggieri
Studio Zafarana (Milano)



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Mediterraneo, bellezze e panorami da scoprire

Riprendiamo il nostro viaggio tra le località marittime dell'Italia.
Eravamo arrivati nel Centro della Penisola.
Finalmente siamo al Sud, dove si aprono scenari e paesaggi di incredibile bellezza. In generale il mercato immobiliare delle località del Sud è stabile, con comportamenti abbastanza diversi tra le regioni. Tra le realtà più dinamiche ci sono la Calabria, relativamente alla costa tirrenica cosentina (+5,2%), la Sardegna (+2,2%) e la Sicilia (+1,2%).
La Campania mette in luce una performance poco dinamica (-4,5%): infatti ad Ischia, Forio d’Ischia ed Amalfi si segnala un ribasso dei prezzi.
Ravello, Praiano e Positano sono ottime località per chi cerca soluzioni indipendenti.
Ma in Campania c'è l'isola di Capri, situata di fronte alla penisola sorrentina, celebre per la sua bellezza sin dai tempi dell'impero romano: la località top prices della nazione con punte di 14.200 euro al mq.
Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni delle località turistiche della Puglia sono rimaste stabili, con l'eccezione di Otranto, dove le compravendite di seconda casa sono in continua crescita e i prezzi sono aumentati fino a 5.000 euro al mq.
Calabria e Basilicata mantengono stazionari i loro valori immobiliari, con alcune località come Diamante (+6,6%), Sangineto (+7%) e Policoro in forte crescita.
Traghettiamo e attraversando lo stretto di Messina arriviamo nella soleggiata Sicilia: il mercato è molto positivo. A Taormina si registra la presenza di acquirenti stranieri, tra cui russi, americani e svedesi in cerca anche di buoni investimenti.
A Cefalù, le cui quotazioni sono aumentate del 18,6%, ai Giardini Naxos, in particolare nella zona del lungomare Regina Margherita, gli appartamenti fronte mare arrivano a costare 2.000-2.500 euro al mq.
Chiudiamo il nostro tour per i litorali italiani arrivando in Sardegna, dove le località turistiche hanno registrato un aumento delle quotazioni del 2,2%. Escludendo Porto Cervo e Porto Rotondo, si segnalano aumenti ad Olbia (+7,7%), in particolare ad Olbia Mare, vista la nascita di un nuovo porto turistico e a San Teodoro per analoghi motivi.
In diminuzione dell’1,1% le quotazioni immobiliari di Villasimius nel secondo semestre del 2007. Ad Alghero le quotazioni sono stabili anche se si avvertono segnali di rallentamento.
Il nostro viaggio virtuale si chiude qui, non vi resta che scegliere la località che preferite e andare in spiaggia.
Buone vacanze a tutti!



BAROMETRO
Le quotazioni immobiliari delle località del Sud sono stabili, con comportamenti abbastanza diversi tra le regioni. In Campania sono in diminuzione del 4,5%, mentre in Calabria i valori sono aumentati del 5,2%. In Puglia ed in Basilicata i valori sono rimasti stabili (-0,2%). Nelle isole si registra un aumento dei prezzi dell'ordine del 2,2% in Sardegna e dell'1,2% per quanto riguarda la Sicilia.

Stefano Pulici

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Case Vacanza, vendite fifty-fifty

In generale com’è l’andamento del mercato delle case-vacanza, anche in relazione al mercato delle prime case?
In generale, come in tutta la penisola negli ultimi tempi, c’è stata una lieve flessione delle compravendite, legata sicuramente ai problemi economico-finanziari.
Per quanto riguarda la zona del Levante Ligure abbiamo un peso di vendite del 50%, cioè su 10 case vendute 5 sono prime abitazioni e 5 case vacanza.
Rispetto ai centri delle località turistiche, nelle zone esterne il mercato è più valido, in quanto i prezzi sono più bassi.
Se andiamo a guardare il settore delle abitazioni di alto livello il mercato risponde bene, mentre è più in crisi la fascia centrale di immobili.
Quali sono le tipolologie abitative più ricercate dagli acquirenti per una casa vacanza?
Premettendo che nella zona del Levante c’è un target turistico particolare, un turismo elitario e più di età, quindi meno rivolto alla gioventù, le tipologie ricercate sono il bilocale nelle vicinanze del mare. Il problema è che questa tipologia non c’è in tutte le aree.
Ad esempio a Chiavari i tagli abitativi sono medio-grandi e quindi hanno prezzi più elevati.
Per trovare monolocali e bilocali bisogna spostarsi a Rapallo, dove sono presenti in quanto la località nel passato ha vissuto un boom turistico.
Molti ricercano rustici da ristrutturare nell’entroterra.
La Liguria è ancora il must per le vacanze estive di lombardi e piemontesi?
Sì, è un’affermazione sostanzialmente vera.
Lombardi e piemontesi vengono in Liguria sia per le bellezze naturalistiche che può offrire sia per comodità nel raggiungere le località.
Si può dire che la Liguria è il naturale sbocco sul mare delle due regioni.
Anche la Liguria negli ultimi anni è stata presa di mira da acquirenti stranieri?
In generale la risposta è no, anche se è aumentato leggermente il numero di turisti provenienti dall’estero.
Questo perché nel Levante le Amministrazioni non hanno attuato una grande promozione per attirarli.
Gli stranieri che vengono in queste zone arrivano attraverso canali differenti, probabilmente per un passaparola nei loro rispettivi Paesi.
Nelle zona delle cinque terre si possono incontrare acquirenti americani, mentre inglesi e tedeschi preferiscono la riviera di Ponente.

Fabio Simonelli

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Cade il cornicione, chi mi risarcisce?

Caro Direttore,

Buongiorno, un pezzo di un cornicione del palazzo in cui abito (sono in affitto) si è staccato dal sesto piano ed ha colpito la mia automobile sul cofano causando seri danni. L'amministrazione del palazzo in questione mi dice che l'assicurazione non copre i danni subiti da chi abita nel palazzo (come nel mio caso) e che non verrò rimborsato in alcun modo. Come posso fare per farmi rimborsare il danno? Premetto che la macchina era correttamente parcheggiata, esistono delle foto (da me scattate), e che esiste un verbale della Polizia Locale che riporta l'accaduto. Mi pare al limite della legalità l'esistenza di polizze che non coprano tutte le casisitche (condomini, affittuari ed estranei al complesso), e decisamente illegale il fatto che i danni da me subiti non vengano in alcun modo risarciti.

Risponde l’avvocato G. in Monza.
Gentile signora, in primo luogo Le consiglierei di acquisire copia del contratto di assicurazione del Condominio onde valutare che le informazioni riferiteLe siano corrette. Ad ogni modo, a prescindere dall'esistenza o dalla operatività di una polizza di assicurazione, l'articolo 2043 del codice civile dispone che "qualunque fatto doloso o colposo che cagioni ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno". Occorrebbe poi accertare le cause della caduta del cornicione onde valutare una eventuale responsabilità del proprietario. Ad ogni modo Le consiglio di inoltrare una denuncia scritta dell'accaduto all'Amministratore del Condominio.


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Il denaro vola alle stelle

Era nell'aria già da più di un mese e come volevasi dimostrare è avvenuto: la Banca Centrale Europea ha deciso di aumentare il costo del denaro di 25 punti base, raggiungendo così tassi di riferimento al 4,25%, il massimo degli ultimi sei anni.
Analogamente ha rialzato al 3,25% e al 5,25% anche il tasso sui depositi e il tasso marginale.
Si tratta della prima variazione decisa dall'istituto monetario dal giugno del 2007, quando venne effettuato l'ultimo di una serie di rialzi nell'ambito di una manovra restrittiva iniziata nel dicembre del 2005.
Così il divario fra il costo del denaro nell'Eurozona e quello degli Stati Uniti sale a 2,25 punti percentuali.
Nella giornata del 3 luglio, Jean Claude Trichet, presidente della Bce, ha annunciato a Francoforte che l'innalzamento si è reso necessario come risposta al caro vita dell'area dell'euro, che a giugno ha accusato una nuova accelerazione raggiungendo il 4%, e alla corsa del petrolio, che ha sfondato la soglia dei 146 dollari al barile.
Per la Bce è importante controllare l'inflazione, che è sempre più preoccupante, così da mantenere la stabilità dei prezzi, visti i rischi di ulteriori rialzi dell'energia e degli alimentari. Intanto il tasso interbancario Euribor sulla scadenza a tre mesi è risalito ai massimi da sette anni: fino al 4,97%, secondo quanto comunicato dall'European Banking Federation, che rappresenta il livello più alto da dicembre 2000 e che era già stato raggiunto all'inizio di giugno.

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All'orizzonte i nouvi condomini

Il Gruppo Faini ha organizzato "In festa con voi... e con i condomini": cos'è e come è nata l'idea?
La seconda edizione della festa, come del resto la prima, è stata organizzata a scopo puramente benefico. L'evento, che si è tenuto nell'area fiera di Melzo dal 9 al 13 luglio, ha voluto rappresentare un momento di divertimento per tutti, con orchestre e spettacoli, oltre alla buona cucina.
L'idea è nata per cercare di creare un momento di incontro fra tutti i condòmini dei vari condomini amministrati dal Gruppo, per sensibilizzare tutti gli abitanti di condominio ed evitare i numerosi e spiacevoli litigi tra "vicini di appartamento".
Il Gruppo Faini è articolato in diversi settori.
Quali sono?
Il Gruppo è diviso in cinque settori. Faini Case, che si occupa di intermediazione immobiliare residenziale; Faini Imprese, che lavora nel campo dell'intermediazione immobiliare industriale e commerciale; Faini Amministrazioni, settore di amministrazione di condomini sia privati sia pubblici, e Faini Studio Tecnico, che si rivolge alla progettazione e direzione della cantieristica.
Com'è l'andamento del mercato residenziale? Funziona meglio la cantieristica oppure la compravendita dell'usato?
Attualmente il mercato immobiliare è in una fase di stallo, i prezzi si riducono del 3-4%. La voglia di comprare non manca ma i tempi per le compravendite si sono molto dilatati.
La cantieristica ha un mercato nettamente migliore rispetto agli immobili usati: il nuovo "tira" di più in quanto, allo stesso prezzo, si acquistano abitazioni al passo con i tempi, con tutte le tecnologie più avanzate e le certificazioni energetiche, che godono di privacy anche con piccoli giardini privati: insomma dei condomini messi in orizzontale.
In generale si vende, anche se il momento non è dei migliori.
Invece come funziona il mercato del non residenziale, vale a dire quello di immobili ad uso industriale e commerciale?
Per l’industriale-logistico c'è molta richiesta e acquirenti sempre più oculati. Rispetto al passato c'è più riflessione da parte degli imprenditori, ma la voglia di ampliare l'azienda rimane.
Per il settore commerciale i prodotti sono molti e si verifica una proliferazione di richieste, soprattutto da parte di extracomunitari.

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Le commissioni bilancio e finanza della camera approvano un emendamento a favore di chi fa confusione sui pagamenti

Emendamento al dl n.93
ICI chi sbaglia non paga

Approvato da un mese il decreto legge fiscale n.93 del 27 maggio 2008, definito "disposizioni urgenti per salvaguardare il potere di acquisto delle famiglie", è già tempo di emendamenti.
Infatti nella parte riguardante l'abolizione dell'Ici, l'Imposta Comunale sugli immobili (con le eccezioni relative agli immobili di lusso), l'emendamento all'articolo 1 del dl (quello appunto relativo all'esenzione dell'Ici), approvato lo scorso 18 giugno dalle commissioni bilancio e finanza della camera, chiarisce che non verrà sanzionato chi farà confusione nel pagamento dell’Ici, fermo restando però che la posizione venga successivamente regolarizzata entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del dl n. 93/2008.
L’emendamento prevede in particolare che, “in sede di prima applicazione delle disposizioni di cui ai commi precedenti non si fa luogo all’applicazione di sanzioni nei casi di omesso o insufficiente versamento della prima rata dell’Imposta Comunale sugli Immobili, relativa all’anno 2008, a condizione che il contribuente provveda a effettuare il versamento entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
Un provvedimento che intende salvaguardare e non penalizzare i contribuenti che commettono errori, visto che le nuove norme sono state varate nelle immediate vicinanze della data di scadenza del consueto versamento Ici.

Stefano Pulici

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Il mercato della Brianza è in apnea

La Brianza, terra immersa nel verde e ricca di storia, è stata definita come il giardino della Lombardia.
Le dolci colline e gli splendidi laghi fanno da cornice ad un luogo che attrae le persone in cerca di casa grazie alla sua triplice vocazione: residenziale, turistica e produttiva.
Per capire meglio le dinamiche del mercato immobiliare di Monza e della Brianza abbiamo interpellato Mauro Danielli, membro di giunta della Camera di Commercio di Monza e Brianza.
Innanzitutto va chiarita la divisione tra la città, Monza, e la Brianza, cioè l'hinterland.
Il comportamento del mattone è speculare a quello che succede a Milano e provincia: infatti nella città della regina Teodolinda si concretizza una domanda di qualità, una forte attrattiva per immobili residenziali di pregio.
Proprio questa attrattiva mantiene i prezzi di questa tipologia di immobili stabili, anche se dal 2000 al 2007 si è notata una diminuzione del 26,4% del numero di transazioni.
In Brianza invece l'elemento più apprezzato è il prezzo, il quale stimola i comportamenti d'acquisto.
Infatti, come spiega Danielli, questa zona è ricca di offerta differenziata e l'elemento conveniente viene premiato: dal 2000 al 2007 le compravendite sono incrementate del 43%.
Un altro elemento che distingue Monza dal resto della sua provincia è l'andamento dei prezzi: se nel verde brianzolo negli ultimi 5 anni si è visto un aumento del 32,9%, in città la crescita è stata del 43,4%, con gli immobili nuovi che giocano "la parte del leone".
In generale Danielli sostiene che il mercato è in una fase di apnea, è meno dinamico a causa di una serie di elementi quali i tassi di interesse dei mutui, una sorta di "timore" verso l'immobiliare ed una conseguente posticipazione degli acquisti.
Per quanto riguarda i prezzi il sentimento prevede che rimangano stabili.
Alcuni prodotti pagano uno scotto, quindi una netta riduzione del loro valore. Uno dei motivi che tengono in stand-by le quotazioni degli immobili è il valore sotteso dei costi di costruzione, oltre ad un'offerta che rimane abbastanza contenuta.
Spostando lo sguardo sulle locazioni, l'affitto già da qualche anno in Monza e Brianza non va bene. La locazione è meno interessante rispetto all'acquisto ed è più un fenomeno da grande città come Milano.
Concludendo Mauro Danielli riflette sul fatto che bisogna essere tutti propositivi affinché il mercato immobiliare non perda smalto, visto che l'80% degli italiani è proprietario di abitazioni e che bisognerà attuare delle politiche pubbliche per aiutare le famiglie meno agiate.

Barometro
In Brianza nell'ultimo semestre i prezzi delle abitazioni tengono, crescendo dello 0,2%, mentre le compravendite sono in lieve diminuzione. A Monza i valori diminuiscono in media dell'1,2% (2,4% per gli immobili vecchi) segnalando una tendenza peggiorativa, mentre le compravendite aumentano del 5,1%. In Brianza il costo medio di una abitazione è di 1.660 euro al mq., mentre a Monza la media si attesta su 2.600 euro al mq.

Stefano Pulici


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La Club House impreziosisce il golf Acropolis

Come nasce il complesso del Golf Acropolis a Luisago in provincia di Como? L’area su cui insiste il campo pratica era stata inserita dal Ministero della Protezione Civile nell’elenco di siti da bonificare sul territorio provinciale di Como.
I fusti e i rifiuti presenti sul fondo della cava sono stati rimossi sotto il controllo dell'USL locale e la superficie così liberata è stata protetta con uno strato di materiale argillosoimpermeabile dello spessore di qualche metro.
I lavori di cantiere sono durati circa tre anni nel corso dei quali seicento imprese hanno conferito con oltre 50.000 mezzi materiali inerti di risulta dai cantieri, grazie ai quali è stata ricostruita la morfologia originaria del luogo raccordandola con il contesto circostante.
Alla fine del ripristino, sono iniziate le operazioni di recupero ambientale consistite nella messa a dimora di specie arboree (gelsi, pioppi, etc.) e nel rinverdimento dell’intera superficie. Tra il 2005 ed il 2006 è stata infine realizzata la Club House, progetto che garantisce un ulteriore sviluppo dell’attività golfistica, all’interno di una zona che spicca ambientalmente in tutto il territorio della provincia di Como.
L’intervento, curato dall’archietto Matteo Pozzi, nasce dal ripristino di un vecchio fabbricato in disuso, con una superficie totale di 280 metri quadri, situato tra il campo pratica del golf e l’area destinata alle nuove buche, riadattato e concepito per soddisfare i criteri ecosostenibili che hanno caratterizzato l’intervento di recupero dell’area, un tempo oggetto di discarica.
La Club House si distingue per funzionalità, semplicità di progetto e al tempo stesso per una precisa cura dei particolari.
Tra gli elementi che rispondono ai criteri ecosostenibili si contraddistinguono l’approvigionamento dell’energia elettrica che avviene tramite pannelli fotovoltaici, mentre il recupero idrico si verifica attraverso una pompa di ripescaggio dell’acqua di drenaggio. La parete ventilata risulta appesa in cestelli in legno, l’isolamento dell’edificio è dimensionato secondo l’esposizione solare.
Sono stati riutilizzati per la costruzione solo materiali autoctoni o derivati da precedenti demolizioni.
Contatti: Arch. Matteo Pozzi, Studio Architettura AMP, Como
www.mtpz.it
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L’isolamento dell’involucro edilizio è senza dubbio uno dei più importanti strumenti per ridurre i consumi energetici.
Una casa che disperde poco calore è una casa che possiamo definire efficiente, indipendentemente dalle soluzioni impiantistiche adottate e dall’impiego di fonti energetiche rinnovabili.
Tra i diversi approcci all’isolamento, l’utilizzo di un rivestimento a cappotto, sulla superficie esterna dell’involucro resta il più efficace, poiché consente di annullare con poco sforzo i ponti termici e, più in generale, di correggere eventuali “sviste” di progettazione.
I benefici che il sistema a cappotto offre nella costruzione di nuovi edifici e nel recupero di quelli esistenti possono essere molteplici: vanno dal risparmio energetico, alla protezione delle facciate dagli agenti atmosferici, allo sfruttamento del volano termico delle pareti isolate. Inoltre, si pone l’edificio in condizioni termoigrometriche stazionarie, creando condizioni ottimali, confortevoli e igieniche nei locali interni.
Esistono diversi materiali con cui si possono realizzare gli isolamenti esterni.
Il polistirene espanso sintetizzato, più conosciuto con la sigla EPS, è il materiale più diffuso nei rivestimenti esterni, ma non è l’unico. Sono disponibili in commercio pannelli in lana di roccia, fibra di legno, sughero, calcestruzzo cellulare, etc.
Da quanto abbiamo detto finora possiamo affermare che l’isolamento a cappotto è una “panacea” per il comfort dell’ambiente. E’ pur vero che uno dei problemi strettamente legati all’isolamento dell’involucro edilizio è quello dell’eliminazione dell’umidità che si forma in ambienti chiusi, che può avvenire per convezione o per diffusione.
Nel primo caso il vapore d’acqua viene trasportato mediante flussi d’aria e, di conseguenza, un involucro a tenuta non presenta problemi di questo tipo.
La diffusione di vapor d’acqua avviene invece attraverso l’elemento costruttivo dalla superficie più calda a quella più fredda.
Considerando che un edificio ben isolato non permette l’eliminazione dell’umidità all’interno degli ambienti, e questo è positivo, perché in caso contrario l’umidità esterna potrebbe penetrare all’interno dell’edificio e dar luogo a problemi di condensa interstiziale, occorre predisporre un efficiente ed efficace sistema di ventilazione forzata.
Se l’edificio si trova ad essere in una classe energetica almeno di livello B, la ventilazione sarà dotata di un recuperatore ad alta efficienza che permetterà di recuperare l’energia spesa per il ricambio dell’aria esterna, mantenendo il livello di comfort ambientale inalterato.
Per concludere possiamo evidenziare che l’edilizia moderna può sempre di più realizzare edifici performanti, partendo dall’involucro esterno, rispondendo a pieno a quanto imposto dai regolamenti di Legge sia per l’ottenimento del comfort ambientale che per il risparmio energetico.

il Termotecnico Gianluigi Aurelio Ambrosini
Libero professionista, Società di Progettazione: AB Project S.r.l. La ricerca maturata nei primi anni della sua professione presso un laboratorio di sperimentazioni macchine di un’importante società nel settore della climatizzazione e l’esperienza progettuale ottenuta a capo della Thecnical Engineering Export Department, operante in vari Paesi europei, hanno permesso di costituire con l’attuale suo socio la società di progettazione AB Project S.r.l. in cui un gruppo di professionisti progettano e promuovono soluzioni tecnologiche innovative nel settore delle energie rinnovabili e del risparmio energetico. Oggi impegnati nella progettazione impiantistica di diversi edifici in classe energetica A CasaClima/Cened in tutta la Lombardia. AB Project S.r.l., via Bosco Frati 5A, Dalmine (Bg), 035.373239, info@abprojectsrl.it, www.abprojectsrl.it

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